扩围之后，第一批申报的人发现了什么

• 扩围消息越热闹，申报材料越难写
• 资产类型越丰富，估值博弈越复杂
• 三方信息越不对称，踩坑成本越高

这门课到底讲什么

• 为什么申报材料改了八遍还是过不了？
• 为什么估值三方各说各话、谁也说服不了谁？
• 为什么土地续期政策悬在半空、资产到底怎么定价？
• 如何把发行全流程的盲区一次扫清？

四大模块：讲你在别处听不到的东西

1、公募REITs项目申报发行核心步骤及主流交易结构解析

• 政策怎么定、哪些能发、哪些碰都不能碰
• 申报流程怎么走、每一步卡在哪、时间线怎么控
• 交易结构怎么搭、资产重组、现金流归集、SPV怎么设
• 扩募怎么玩、步骤怎么来、结构怎么设计、避坑要点

2、公募REITs最新监管政策及监管框架

• 基础设施REITs：规则、红线、审核最爱卡什么
• 商业不动产REITs：扩围到底放了什么、哪些资产能进、审核严在哪
• 最新窗口口径：文件没写、但审核天天看的隐形标准

3、资产筛选逻辑

• 合规：资产“干净度”怎么看、哪些瑕疵一票否决
• 估值：估值要做到什么水平、才能过审、又能卖好价
• 国资：国资评估、备案、进场交易，哪些环节不能错
• 典型案例：为什么有的资产一次过、有的报了就打回

4、执行难点破局

• 合规：历史遗留、用地问题、关联交易怎么整改
• 估值：估值拉锯、收益率、空置率、租金怎么谈
• 重组税务：资产划转、架构搭建，税怎么省、风险怎么控
• 审计备考：现金流归集、成本分摊，审计最爱问什么
• 发售路演：投资人怎么找、定价怎么谈、路演怎么讲

1、REIT基础认知

• REIT到底是什么？拆解底层逻辑
• 亚洲三地REIT（内地、香港、新加坡），规则、市场、表现的真实差异
• 最重要看哪些关键指标

2、发行REIT，对开发商到底有什么意义

• 开发商融资全路径：不同阶段有什么融资工具、怎么选？
• 类REITs、私募REITs、公募REITs，对开发商到底什么不同
• 发行REIT对公司治理有什么意义？

3、发行C-REIT实操要点关键点

• 发行前：选什么资产、怎么重组、税怎么筹划、公司治理怎么准备
• 发行中：估值压力怎么扛、监管问询怎么答、路演怎么讲、投资人怎么沟通
• 发行后：信息披露怎么持续做、投资人关系怎么维护、资产运营怎么管

1、商业不动产大宗交易市场全景

• 当前市场谁在买、买什么、买在哪——交易金额/买家类型/资产类型/地域分布的全盘数据
• 哪些资产在涨、哪些在跌，对REITs定价有什么参考意义

2、商业不动产REITs市场深度复盘

• 已申报/发行的REITs产品全景：资产类型、规模、结构
• 二级市场价格表现：哪些涨了、哪些跌了，为什么
• 派息率、发行溢价率/折价率的真实数据
• REITs价格vs大宗交易价格：两套定价体系怎么联动、怎么背离

3、REITs估值方法全拆解

• 评估方法介绍：收益法、市场法、成本法，REITs场景下各有什么适用边界
• 核心参数及参考依据：现金流预测、折现率、增长率…每个参数怎么取、依据是什么
• 商业不动产REITs估值参数变动趋势：这几年的cap rate怎么走的、下一步可能往哪去
• 各类资产cap rate：写字楼、购物中心、酒店、奥莱，不同业态定价水位差多少
• 土地年限及续期政策对估值的影响：续期政策不确定性怎么量化进估值？

4、商业不动产领域市场分析

• 甲级写字楼市场、购物中心市场、酒店市场—哪些“长相”的资产值得放进REITs？
• 不同类别资产发REITs的特殊性在哪

• 项目实操中的真实痛点：你卡了三个月的问题，可能别人早就解决了
• 行业潜规则：那些不会写在文件里、但在窗口指导中真实存在的办事逻辑
• 申报问询的应对策略：监管问什么、怎么答、什么该说、什么不该说
• 落地心法：从0到1做REITs，心态和节奏怎么把握
• 未来预判：扩围之后，哪些资产类型值得提前布局

谁来讲？