3月29日，贝壳CEO彭永东宣布从交易平台向社区居住服务平台深度转型。当前中国房地产市场已彻底告别增量高速增长，正式进入存量房主导的发展阶段，这是贝壳启动战略转型的核心行业背景。住建部与市场监管总局联合发文，明确引导房产中介行业摒弃“赚快钱”的粗放经营模式，转向长期稳健、品质优先的发展路径，进一步倒逼行业头部企业主动求变。

对贝壳而言，转型并非可选之路，而是关乎企业存续、数十万经纪人生计的必答题。作为连接业主、租客与经纪人的核心平台，贝壳长期依赖存量房、新房交易佣金的盈利模式，在市场下行、佣金率管控的双重压力下已难以为继，2025年财报显示，核心交易业务（存量房+新房）净收入双双下滑，存量房同比降11.3%，新房同比降9.1%，传统核心支撑力持续弱化。

更核心的转型动因，在于破解行业与自身的多方“内耗”。过往，“成交率”等无效考核像枷锁一样束缚着经纪人，为达成交易过度承诺、隐瞒房源隐患，既伤害消费者信任，也让经纪人陷入“内卷式”疲惫，行业口碑持续受损；遍布社区的门店仅作为交易撮合的临时站点，未能发挥扎根社区、贴近居民的服务价值，与存量时代“细水长流、精细服务”的核心逻辑格格不入。

本次贝壳转型的核心布局清晰明确：一是为经纪人松绑，取消无效考核指标，引导其沉心提升服务品质、积累长期客户信任；二是升级社区门店定位，将其打造为“安居服务站点”，推动服务从一次性交易，延伸到房屋租赁、家装、社区便民等居民居住全周期；三是加大非房产交易业务投入，构建抗行业周期的多元化盈利体系，既保障企业长期存续，也为经纪人提供更稳定的收入来源，实现企业、从业者、消费者的三方共赢。

转型近半月以来，对从业者的改变是最直观的，转型打破了“看天吃饭”的生存困境，稳定的非交易业务收入能让经纪人获得更长远的职业发展空间。多位贝壳经纪人向巴伦中文网反馈，他们可以通过“来客”系统推送企微认证名片，提升了客户沟通意愿，还借助系统精准筛选房源，快速帮助不同需求的客户达成交易，既实现了业绩增长，也收获了客户的深度信任。

当然，贝壳的战略转型在2025年中就已有苗头，2025年的财务数据与业务落地体现了转型的初步突破，也体现了企业在变革过程中必须面对的短期阵痛。2025年贝壳净收入逆势微增1.2%达946亿元，增长完全依靠非房产交易业务，其占比首次提升至41%，较2024年增长7.2个百分点，标志着“一体三翼”转型战略落地见效，企业正逐步摆脱对传统交易业务的依赖。

租赁业务首次实现全年盈利，净收入219亿元、同比增长52.8%，贡献利润率提升至8.6%，虽利润率低于核心交易业务，但为经纪人提供了稳定收入，缓解了市场下行期的生存压力。

整装业务同样表现亮眼，成为转型的另一重要增长极。2025年，整装业务全年营收154亿元，同比增长4.4%，贡献利润率达31.4%，2024年与2025年合计营收302亿元，增速远超行业平均水平。其中广州圣都整装的实践就是典型案例，自2025年8月试点装修资金存管服务至当年12月底，累计服务超700户家庭，保障装修资金超1亿元，通过引入中信银行作为第三方，将装修款项存入专用存管账户，按水电验收、基装验收、竣工验收等节点分批次解冻，每个节点经业主确认后才划转对应款项，有效规避了资金挪用风险。

然而盈利与资金的问题也暴露出来。2025年，贝壳净利润同比下滑26.7%至29.91亿元，经调整净利润下降30.4%，毛利率降至21.4%，主要因高毛利交易业务占比下降、低毛利租赁业务占比提升。此外，研发费用逆势增长13.0%达26亿元，用于AI技术与服务升级，进一步加大短期盈利压力。

所幸在阵痛中，贝壳能兼顾多方利益。2025年通过股票回购与现金分红合计回报股东约12亿美元，缓解资本市场担忧；非链家门店存量房GTV占比升至63%、交易单量同比增15%，行业伙伴认可度提升，为转型持续推进提供支撑。

从资本市场的角度看，过往贝壳的发展与房地产交易周期高度绑定，是典型的周期股，2020年上市后市值一度突破900亿美元，而截至2026年4月10日，美股总市值为181.70亿美元，较高点跌幅超75%，核心原因就是对传统交易业务的依赖过高，受行业周期下行拖累明显。而随着非房产交易业务占比提升至41%，租赁、整装等业务能为企业提供稳定的现金流支撑，抗行业周期能力显著提升，推动企业从“周期股”向“消费服务股”转型。

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尽管转型方向正确、成效初显，但贝壳转型期间的不确定性也使资本市场对其短期看空，反映在股价走势中，截至2026年4月10日，贝壳美股（BEKE）总市值181.46亿美元（对应收盘价15.61美元/股），近一个月在172-199亿美元区间震荡；港股贝壳-W（02423.HK）收盘价40.54港元，较1月份高点下跌21.86%，反映出了市场对转型不确定性的谨慎态度。

花旗则在最新研报指出，贝壳-W（2423.HK）股价在3月份出现调整，考虑到投资者对公司新业务模式及定价结构、市占率、反垄断调查及AI影响存在误解，加上3月及4月初核心城市二手房成交改善，该行开启30日上行催化剂观察。多家券商也维持正面评级，摩根大通认为贝壳具备超额收益能力，股价调整后属长线投资的吸引入市点，维持“增持”评级。国泰海通同样给予“增持”评级，指非房业务成为穿越周期的重要支撑。

接下来，贝壳转型将面临三大核心挑战：一是盈利颓势短期难扭转，租赁业务毛利率低，整装业务仍需持续投入；二是租赁重资产模式导致使用权资产达191亿元、负债高企，2025年经营现金流转负至-3.76亿元，现金储备降至555亿元，资金链承压；三是转型效果需更多季度数据验证，可能出现市场信心不足的现象。

短期内，贝壳还可能出现盈利下滑、研发投入增加、重资产化等情况，这将继续影响市场预期，导致股价出现震荡向下的风险。但对资本市场投资者而言，短期内的震荡下行会是很好的进场机会，在房地产存量时代的背景下，让投资者认可居住服务行业的长期市场空间才是对贝壳本次转型重要的目的，而当前的盈利下滑与股价震荡是转型过程中的正常现象，而非企业价值的根本性衰退。