横琴新区从2009年12月16日正式挂牌成立，定位为“一国两制”下探索粤港澳合作新模式的示范区，深化改革开放和科技创新的先行区，促进珠江口西岸地区产业升级的新平台，跨境电商综合试验区以及国际休闲旅游岛；到2015年4月23日升级为广东自贸试验区，战略定位为以制度创新为核心，依托港澳、服务内地、面向世界，是粤港澳深度合作示范区、21世纪海上丝绸之路重要节点、中国改革开放的先行地；十年横琴，应运而生，在《粤港澳大湾区发展规划纲要》之下，横琴作为国家级三大新区之一，迎来了更为重大的历史发展机遇。现在横琴也已然从“蕉林绿野、农庄寥落”的边陲海岛，建成为现代化大都市，那么横琴的房地产发展又会是怎样的一番景象，下文就从住宅、办公、商业三大物业类型进行分析。

• 2020年1月-11月，横琴新区新供应住宅项目数量较少，仅新供应天誉湾畔花园、中冶逸璟花园（二期）、信德口岸商务中心三个住宅项目；

• 新供应住宅产品总体量约12.7万㎡，总套数约1193套，均价约5.3万元/㎡。

2020年1月-11月 横琴新区新供应住宅项目区位图

2020年1月-11月 横琴新区新供应住宅项目基本情况

• 受传统春节淡季以及疫情影响，珠海横琴新区1、2月份没有新住宅产品供应，3-7月份住宅市场持续转好，新供应的住宅产品套数、面积波动上涨；

• 8月份新增供应的均为信德口岸商务中心的住宅产品，套数约426套，环比增长约4倍，面积约3.3万㎡，环比增长约2倍，为“金九银十”的黄金销售时间做好准备，11月新供应的住宅产品套数约255套（主要是中冶逸景花园二期加推产品），面积约3.4万㎡，均环比增长约5倍，主抓“金九银十”的黄金销售时间的尾巴，对横琴新区住宅产品进行补充，进入年末业绩冲刺阶段。

2020年1月-11月 横琴新区住宅产品月均新增套数走势

2020年1月-11月 横琴新区住宅产品月均新增面积走势

      新供应住宅户型产品套数、面积均呈现“正态分布”趋势，主力户型以120-144㎡的大户型产品为主，套数约424套，面积约5.6万㎡，占比均约4成。

2020年1月-11月 横琴新区供应住宅产品结构

2020年1月-11月 横琴新区住宅产品去化价格走势

2020年1月-11月 横琴新区住宅产品每月去化套数走势

2020年1月-11月 横琴新区住宅产品每月去化面积走势

• 横琴新区主力去化户型产品以0-60㎡、80-90㎡的小户型产品为主，其中0-60㎡户型套数约727套，占比约19%，面积约4.4万㎡，占比约12%；80-90㎡户型套数约732套，占比约19%，面积约6.2万㎡，占比约17%；

• 144-180㎡，180㎡以上的户型产品去化套数相对较少。

2020年1月-11月 横琴新区去化的住宅产品去化结构

      各类因素的叠加影响，促使客户结构走向多元化，以港澳客户为主，占比超5成，其中香港客户占比约21.12%，澳门客户占比约30.22%

• 2018年港珠澳大桥的开通，香港、横琴新区、澳门三地联系极其紧密，香港、澳门的高昂房价，促使一部分的港澳客户前往横琴新区置业；

• 2020年横琴新区轻轨通车、横琴新区口岸实施通关、开展横琴新区、澳门一检等一系列利好，在横琴新区置业的澳门客户比例将会陆续提升；

• 较2019年横琴新区的购房政策，2020年珠海横琴新区的购房政策再度松绑，非珠海户籍非港澳人士买房门槛进一步降低，在横琴新区置业的非珠海户籍非港澳人士比例也有所提升。

2020年1月-11月横琴新区住宅物业客户结构

      供求套数方面，除了8月份存在供大于求的情况，其余月份均呈现供不应求的市场表现；供求面积方面，1月-11月均呈现供不应求的市场表现；因此，2020年1月-11月，横琴新区住宅去化市场较好，整体表现为供不应求。

2020年1月-11月 横琴新区住宅市场供求走势

• 除120-144㎡户型产品在套数、面积方面市场表现为供略大于求，其余户型产品套数、面积均呈现严重供不应求的市场表现；

• 主力供应户型以100-144㎡的大户型产品为主，主力去化户型以0-90的小户型产品为主。

2020年1月-11月 横琴新区住宅市场供求结构

      库存套数方面，1月-11月增长率均为负增长，库存套数逐月减少；库存面积方面，除5月份库存面积增长率为1%（可忽略不计），其余月份库存面积增长率亦为负增长，库存面积逐月减少。因此，2020年1月-11月，横琴新区住宅市场整体处于去库存阶段。

2020年1月-11月 横琴新区住宅市场库存套数走势

2020年1月-11月 横琴新区住宅市场库存面积走势

• 2020年11月，100㎡以下的刚需户型产品库存套数占比约70%，以0-60㎡户型产品库存套数最多，约582套，占比高达23%，其次是60-80㎡的户型产品，套数约483套，占比约19%；100㎡以上的户型产品以100-120㎡的户型产品套数最多，套数约323套，占比约13%。

• 100㎡以下的刚需户型产品库存面积占比约57%，以80-90㎡户型产品库存面积最多，约4万㎡，占比高达17%，100㎡以上的户型产品以100-120㎡的户型产品面积最多，面积约3.5万㎡，占比约16%。

2020年11月 横琴新区住宅市场库存结构

依据珠海市2020年7月份存量住宅用地情况通报：

      横琴新区存量普通商品房住宅用地总面积约92.41万㎡，其中未动工的土地面积约19.44万㎡，已动工未竣工土地面积约72.97万㎡，其中已动工未竣工且未销售房屋的土地面积约51.46万㎡，设定容积率2，则横琴新区5年内预计供应约100万㎡的住宅体量，体量较大，未来竞争激烈。

横琴新区已动工未竣工且未销售房屋的土地区位图

横琴新区已动工未竣工且未销售房屋的土地基本信息

• 横琴新区目前已交付住宅项目有八个：中交汇通·横琴新区广场、华发广场、K2荔枝湾、华发首府、华发悦府、中海名钻花园、横琴新区新家园、华融琴海湾；

• 本次租赁市场的研究主要针对这八个已交付的住宅项目。

横琴新区已交付住宅项目区位图

• 产品租金水平：1房产品租金约41-80元/月/㎡，2房产品租金约37-58元/月/㎡，3房产品租金约36-56元/月/㎡，4房产品租金约35-49元/月/㎡，复式3房产品租金约54元/月/㎡，复式4房产品租金约58元/月/㎡；依据横琴新区平层产品租金水平规律，1房、2房、3房、4房产品租金单价的增长率均不大于0，可研判横琴新区平层住宅产品总体呈现户型面积越大，租金水平相对越低的规律；

• 项目租金水平：中交汇通·横琴新区广场靠近横琴新区轻轨，噪音影响较大，租金水平相对较低，约37-41元/月/㎡之间，其他项目租金水平相对较高，主要集中在42-60㎡之间，符合横琴新区常规租赁市场。

横琴新区已交付住宅项目租金价格

横琴新区平层产品租金水平规律

      依据区位图，目前横琴新区已经交付的住宅项目集中分布在横琴新区岛的东北侧、东侧，靠近横琴新区十字门中央商务区，因此住宅项目租赁市场的客户以周边商务办公人群为主。

2020年1月-11月：

• 新供应市场：新供应的住宅项目较少，主要来源于3个项目，总体量约12.7万㎡，总套数约1193套，均价约5.3万元/㎡；较大体量的供应主要集中在8月和11月，1、2月份受传统春节淡季和疫情影响无住宅产品供应；供应的户型产品以120-144㎡的大户型产品为主。另横琴新区针对大户型产品的限购政策松绑，非珠海户籍非港澳人士购买120㎡及以上的住宅产品无需提供社保或纳税证明。

• 去化市场：受疫情影响，横琴新区2月份去化的住宅产品均价、去化套数、面积创新低；3-5月份、7-11住宅均价波动上涨，11月份住宅均价约53000元/㎡；5-7月份、8-11月份住宅去化套数、面积波动上涨，11月份去化创2020年新高，去化套数约653套，去化面积约5.8万㎡，横琴新区住宅市场向好；去化的户型结构以珠海横琴新区主力去化户型产品以0-60㎡、80-90㎡的刚需小户型产品为主，客群结构较为多元，以港澳客户为主，香港客户占比约21.12%，澳门客户占比约30.22%。

• 供求关系：从供求套数、面积分析，横琴新区住宅去化市场较好，表现供不应求，未来发展空间较大；从供求产品结构分析，最新供应以大户型产品为主，去化以小户型产品为主，随着大户型的购买资格相对放松，未来改善型大户型产品去化占比将会有所提高。

• 存量市场：从库存套数、面积分析，横琴新区住宅市场整体处于去库存阶段，从库存产品结构分析，以100㎡及以下的小户型为主力的库存产品，其中0-60㎡户型产品库存套数占比最高约23%，以80-90㎡户型产品库存面积占比最高约17%。

• 未来5年内供应：横琴新区已动工未竣工且未销售房屋的土地面积约51.46万㎡，设定容积率2，则横琴新区5年内预计供应约100万㎡的住宅体量，体量较大，未来竞争激烈。

• 租赁市场：横琴新区住宅产品租金水平约35-80元/月/㎡，不同户型产品租金水平不一致，总体呈现出平层住宅项目总体呈现户型越大，租金单价相对越低的规律；客户结构以周边商务办公人群为主。

• 2020年1月-11月，横琴新区新增办公产品套数10202套，新增办公面积72.26万㎡，面积占珠海办公总面积的46.2%。

2020年横琴办公产品供应量

• 2020年1月-11月期间，除二月份成交较少，其它月份在连续多个办公项目的入市及新房源的加推下，吸引了较多客户关注，拉动办公成交量，实现总成交2478套，成交面积16.8万㎡，面积占比珠海办公总面积的48.8%；

• 从供销关系来看，供应面积暂时远远大于成交面积，这与横琴城市、产业发展阶段相匹配，未来随着产业陆续进驻，办公产品将逐步消化。

2020年横琴办公产品成交情况

• 成交价格：横琴新区办公成交价格在3.1万-3.5万之间，基本处于持平状态，多为现房或准现房。

2020年横琴办公产品成交均价情况

• 截至2020年11月，横琴新区在运营项目约94.19万㎡，出租率达49%，入住率达22/%。

2020年横琴在运营的办公产品出租及入驻情况

• 从已有企业入驻的项目调研情况来看，由于横琴新区办公租赁市场的市场成熟度不够，租金范围从35～200元/ ㎡·月不等，市场上多数办公物业均为小业主持有，市场无统一的租金标准。

2020年横琴入驻企业情况

• 横琴新区现有办公产品可分为四类，分别为高净空小面积120万平米、高净空正常面积56万平米、正常净空小面积61万平米、正常净空正常面积127万平米，其中正常净空正常面积占比最高，达37%；其次为高净空小面积，占比达33%。

横琴新区办公产品类型体量及占比

• 从短期未来供应市场来看，珠海横琴片区办公产品仍有大量供应，市场竞争仍较为激烈；其中大体量供应项目，如珠江国际金融中心、中交汇通横琴广场等项目均有居住配套及商业配套。

横琴新区在建项目体量

• 未来供应产品类型多为高净空小面积和正常净空小面积，都为小面积产品，适用于初创、中小微企业。

横琴新区在建项目产品类型占比

2020年1月-11月：

• 供应市场：横琴新区新增办公产品套数10202套，新增办公面积72.26万㎡，面积占比接近珠海办公总面积的一半，是珠海市办公产品的主力供应片区。

• 去化市场：受疫情以及产业进驻进度影响，珠海横琴新区办公产品市场较为低迷，成交2478套，成交面积16.8万㎡，面积占比珠海办公总面积的48.8%。去化价格在3.1-3.5万元/㎡，波动幅度较小。

• 运营情况：从出租情况来看，目前租赁市场成熟度不够，出租率约49%，入住率22/%，租金在30-200元/㎡/月之间，跨度较大。从入驻企业来看，以金融业、贸易业及专业服务业为主，其中一大批跨境金融企业和服务机构入驻横琴。

• 未来供应：目前横琴新区有未交付办公项目61万㎡以及在建项目169万㎡，加上横琴新区大量仍未投入使用的办公产品，体量较大，去化压力较大，办公市场未来竞争仍较为激烈。

• 趋势预判：横琴新区规划比例以商务、商业、产业用地为主，常年为珠海甲级写字楼的主力供应区，片区产业处于起步阶段，办公市场发展较不成熟，租赁需求少，短期内会呈现供过于求的状态。

但随着粤港澳大湾区规划纲要出台、港珠澳大桥通车、新横琴口岸开通、横琴轻轨通车、粤澳跨境金融合作（珠海）示范区建设等利好推动，横琴新区基础设施建设得到不断完善，交通更加便捷。同时，政府出台相应的横琴写字楼补贴政策，将吸引越来越多的港澳企业迁移到横琴，未来办公市场将会迎来利好，吸引更多企业投资和入驻，发展前景较为乐观。

• 因疫情对在建项目工期影响，横琴新区片区多个项目推迟入市。2020年1-11月横琴新区全境共竣工入市各类商业产品约44万平方米，相较上一年商业产品入市面积有较大幅度下降，环比下降约28.9%，近3年高速增长的趋势首次被打破。

2016-2020年横琴商业产品入市面积

2020年1月-11月 横琴新区新竣工入市项目一览

• 横琴新区整体商业1-11月成交约321套，横琴目前在售商业项目较少，成交表现较为受限，受市场供应波动影响大，6月、11月多个项目加推新品且推出让利优惠活动，刺激客户投资，带动成交量上涨和均价下降，带动成交量上涨。

• 在成交价格上，受疫情影响，珠海横琴片区2月份商业产品价格创历史新低，但随后在3月份商业市场有所回暖，整体价格小幅度波动，长期保持高位，均价在5.6万左右。

2020年1月-11月 横琴商业产品每月去化套数走势

2020年1月-11月 横琴商业产品月均价格走势

• 疫情显著冲击市场需求，零售物业市场受疫情冲击尤为显著，各购物中心客流量显著下降，品牌营收因此明显减少，这导致市场陆续出现品牌因自身现金流薄弱、难以抵御突发危机，最终迫于经营困难而退租撤场的现象。受上述因素影响，横琴商业空置率环比上升3个百分点，至38.7%。

• 在租金方面，据调研情况，多数业主大幅降租，横琴新区商业平均租金同比下降8.4%，全区商业产品平均租金下跌至250元/㎡*月；同期珠海全市商业租金下降5.5%，全市商业产品平均租金下跌至367元/㎡*月；综合考虑当前市场供需状况及新项目入市所致冲击，全区平均租金预计仍将延续下降趋势。

2019-2020横琴及珠海商业空置率变化对比

2019-2020横琴及珠海商业租金变化对比（单位：元/㎡*月）

• 横琴新区虽然在建和入市供应商业项目较多，体量规模大。但大部分并未营业，目前横琴商圈开业并且在运营的大型集中式购物中心主要集中在口岸服务区，具体包括励骏庞都广场、横琴go广场、创新方和横琴中央汇商业街。

• 在业态配置上，根据现场调研情况，均以餐饮、生活配套、零售快消等大众消费为主营业态，其中餐饮占据绝对主力，占比超过51%（按店铺数统计）。在品牌档次上主推快时尚品牌和人气餐饮，引入大众化服饰和餐饮品牌，以中低端和潮流快消为主。缺乏知名商家和品牌入驻，以横琴的城市、产业定位以及较高的住宅价格，存在潜在的高端消费市场。

• 横琴新区目前的客群主要分为当地家庭、就业人群、游客和务工人员。未来随着横琴国际休闲旅游岛和自贸区建设的推进，将吸引更多消费人群。

横琴商圈典型商业购物中心分布图

横琴商圈典型商业购物中心业态分布

横琴商圈典型商业购物中心入驻品牌

• 尽管疫情令在建项目工期有所延迟，但据初步统计目前横琴在建和待动工商业产品总建设面积超过100万㎡，未来3年预计共计为市场带来81.2万平方米新增供应。

未来3年横琴商业产品入市供应量

• 市场供应：2020年1-11月横琴新区全境共竣工入市各类商业产品约44万平方米，相较上一年商业产品入市面积有较大幅度下降，环比下降约28.9%，近3年高速增长的趋势首次被打破。

• 市场交易：横琴整体商业1-11月成交约321套。横琴目前在售商业项目较少，成交表现较为受限，受市场供应波动影响大；在成交价格上，商业市场价格受疫情影响较小，3月份商业市场回暖后，整体价格小幅度波动，长期保持高位，均价在5.6万左右。

• 租赁市场：疫情显著冲击市场需求，各购物中心客流量显著下降，横琴商业空置率环比上升3个百分点，至38.7%；在租金方面，据调研情况，多数业主大幅降租，横琴新区商业平均租金同比下降8.4%，全区商业产品平均租金下跌至250元/㎡*月。

• 商业运营：目前横琴商圈开业并且在运营的大型集中式购物中心主要集中在口岸服务区，在业态的配置上，以餐饮、生活配套、零售快消等大众消费为主营业态，其中餐饮占据绝对主力，占比超51%。在品牌档次以中低端和潮流快消为主。目前的客群主要分为当地家庭、就业人群、游客和务工人员。未来随着横琴国际休闲旅游岛和自贸区建设的推进，将吸引更多消费人群。

• 未来供应：初步统计目前横琴在建和待动工商业产品总建设面积超过100万㎡，未来3年预计共计为市场带来81.2万平方米新增供应。