在近2000亿元行业巨亏的公告潮中，两位资本市场“老将”不约而同地听到了拐点临近的脚步声。

2026年初，A股及港股主流上市房企密集披露2025年业绩预告，一连串亏损数字让市场屏住呼吸。据中信证券统计，A股地产板块2025年归母净亏损预计高达1455亿至1984亿元。

然而，正当市场被“58家预亏”、“总亏损或超2000亿” 等标题震撼时，中信证券、申万宏源等头部机构却同步发出了不同寻常的声音——房地产行业最差时期已逐步过去。

这一判断与惨淡的业绩数据形成鲜明对比。头部券商为何在行业“寒冬”中率先感知“春意”？资本市场的逻辑正在发生怎样的深刻转变？

01 数据冲击与信号解读

业绩预告季的数据确实触目惊心。在中信证券统计的78家发布预告的A股房企中，有58家公告预亏，仅6家实现业绩预增。

申万宏源分析指出，业绩下滑是过去四年行业量价持续深度调整的集中体现。中信证券也认为，这主要是结转项目毛利率下降和计提存货跌价准备所致，反映的是历史情况。

但在看似一片黯淡的数据中，头部机构敏锐地捕捉到了积极变化。中信证券指出，当前市场已出现一些积极信号，如主要城市二手房挂牌量略有下行。

更关键的是政策信号的明确转向。2025年底中央经济工作会议的表述从“防范化解风险”变为“积极稳妥化解风险”，并强调“着力稳定房地产市场”，重视程度明显提升。2026年初《求是》杂志更是连续发文，不仅重申房地产的经济地位，更建议政策 “一次性给足” ，为后续可能的政策加码定下基调。

02 基本面：调整已近“充分”？

头部机构判断行业最困难时期将过的核心依据，在于基本面调整可能已较为充分。

申万宏源的研报从国际比较角度提供了有力论据：我国新开工面积自2021年高点已下降75%，显著超过美国、日本和德国历史周期50%-70% 的降幅；二手房价格较高点下跌约40%，也超过1970年以来42个国家平均34% 的跌幅。

这意味着，无论是供给端还是价格端，市场的自我调整已经相当深入。申万宏源还指出，主流房企的存货减值压力已得到相当程度的释放，这为后续盈利修复扫清了障碍。

03 新引擎：REITs与商业地产的价值重估

如果说基本面的深度调整为行业筑底，那么新的金融工具和商业模式则被视作行业复苏的关键引擎。

2026年1月底，首批8单商业不动产公募REITs集中发行挂网，预计募集规模总计315亿元，底层资产涵盖商业综合体、写字楼、酒店等。中信证券认为，这不仅显著提升了优质资产的证券化速度，更有助于夯实房企资产负债表、减轻债务负担。

商业不动产REITs的推出，标志着行业融资逻辑的根本性转变。中信证券分析，行业的主要融资性现金流入，正从以信用债（主体负债）为主转向以项目融资为主，这有助于解决资产和负债错配的核心矛盾。

申万宏源也认为，随着REITs市场的推进与消费复苏，优质商业资产将迎来价值重估。

04 资本市场的新逻辑

对于投资者而言，头部券商的同步发声意味着需要重新审视房地产板块的投资价值。

首先，供给侧深度出清带来了行业格局的显著优化。申万宏源指出，在行业洗牌后，具备信用优势和核心城市布局能力的优质房企，将率先实现经营修复-1。市场份额和资源将进一步向稳健的头部企业集中。

其次，板块估值已处于历史性低位。申万宏源强调，当前房地产板块配置比例已创历史新低，部分优质企业的市净率（PB）或绝对市值处于历史低位，投资安全边际较高。

投资主线也日益清晰：

1.优质开发房企：有望率先迎来销售和盈利的企稳修复。

2.商业地产：直接受益于REITs发展和消费复苏。

3.物业管理：已成长为独立的现代服务业，现金流稳定。

4.“好房子”相关企业：在政策推动品质升级的背景下面临机遇。

中信证券重点推荐了围绕经营性资产主线的企业，如华润置地、招商蛇口、龙湖集团等。

05 风险与展望

尽管曙光初现，但前路并非坦途。销售去化压力、部分房企的融资困难等不确定性依然存在。

申万宏源预计，行业整体仍将经历一个磨底与重构的过程。天风证券的年度策略也指出，2026年行业可能仍处于“筑底寻稳”阶段。

真正的复苏需要供需两端的良性循环。在需求端，政策正通过降低房贷利率、优化公积金政策、试点“以旧换新”等方式，努力降低购房成本、提振信心。在供给端，关键则在于房企能否真正转向高质量、稳健的经营模式。

房地产行业的这一轮深度调整，既是一场压力测试，也是一次彻底的出清与重塑。当头部券商在行业业绩的“至暗时刻”同步转向，或许预示着资本市场正在为一场漫长周期后的价值回归进行定价。

对于市场参与者而言，这不再是关于行业是否会消失的争论，而是关于哪些企业能够穿越周期、以何种形态生存发展的抉择。中信证券所描述的“风雨之后见彩虹”，或许并非指回归过往的狂飙突进，而是指向一个更理性、更注重运营、更可持续的新平衡。

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投资机遇往往诞生于共识分裂处。当多数人仍被历史亏损的惯性思维束缚，对积极信号的解读深度，将决定谁能在新一轮周期中占得先机。

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