一、 总体观点：下跌周期“远未结束”

1) 瑞银转向悲观预期

核心结论：瑞银中国房地产研究团队（由 John Lam 领衔）在最新研报中 大幅调整此前乐观判断，认为中国楼市目前的下行周期仍将持续，未来两年房价可能继续下跌。

报告指出，过去一年中国主要城市房价调整趋势仍明显，若无重大刺激政策，房价预计还会持续走低。

租金回报率（租金/房价）在一线城市约为 1.8%，明显低于贷款利率，这表明“买房比租房更不划算”，对房价稳定构成压力

 结论：瑞银认为房地产衰退不是短暂调整，而是结构性周期延长。

二、价格走势与市场数据观点

2) 房价持续下行

瑞银研报预计，如果没有新增大规模刺激政策，一线和核心城市的二手房价格在 2026–2027 年间可能累计再下跌约 10–15% 甚至更高。

调整原因包括空置率偏高、租金持续下跌以及新房与二手房供需失衡。 所以瑞银最新结论是：房地产市场尚未触底，且价格仍有向下空间。

 三、库存、销售与信贷风险

3) 销售疲弱与库存压力

虽然不同研报时间点有细微差异，但瑞银也关注到销售数据持续疲弱、库存周期延长的问题：最近销售在多个城市持续下滑，部分时间段同比降幅接近 20% 以上。库存水平大幅上升，房地产开发商和经销市场承压。

4) 违约与负资产风险

在最新研究报告中，瑞银还预估：

“负资产房”数量将大幅上升：预计到 2027 年大陆将出现约 3.3 百万套负资产住宅（即房价跌破原购买价）。这可能导致银行相关房贷损失增加至约 RMB 232 亿元。

对银行与金融系统的影响：这种趋势将对抵押贷款、不良贷款率和银行资产质量带来压力，成为潜在系统性风险之一。

四、结构性问题与消费者行为

5) 租售比与购房需求

瑞银特别强调 租售比结构性失衡：

很多城市租金收益率低于贷款成本，使得房屋投资回报不具吸引力，抑制购房需求。这意味着，即使价格下降，也不能迅速转化为需求回升。 所以不是简单价格下跌，而是购买动力衰弱。

 五、市场分化与未来预期

6) 市场分化

瑞银观点显示，中国房市将更加分化：

一线及“热点”城市的核心区域房产可能表现强于整体市场；

二三线及库存高企地区则面临更深下行压力。

7) 触底时间

尽管总体偏悲观，瑞银也提到市场可能在2026 年中后期出现稳定或止跌迹象（相较于原先预测有所延后），但前提是有实质刺激措施出台。

 六、总结：瑞银最新研报对中国房地产的核心判断

市场周期延长

房价下跌周期可能延伸至 2026–2027 年，并非短暂调整。

销售弱、库存高、租售失衡

供需不匹配和投资收益偏低抑制了市场活力。

银行与金融风险上升

负资产住宅和贷款损失预期上升可能加剧信贷风险。

市场分化明显

核心城市可能更快稳定，但整体仍偏弱。

和合屋企是一家专注于不动产服务的品牌经纪机构。业务范围涵盖北京中央别墅区不动产、海外房产、投资移民等多个领域，为高净值客户提供以不动产交易为核心的全流程解决方案。