研报速递 
挖了一份中海的研报，核心逻辑其实是：在地产行业深度调整期，成本管控、财务稳健与核心城市深耕是它穿越周期的“铁三角”。
🎯 核心逻辑：房地产是万亿级周期行业，当前总量稳定（年销10万亿+）但结构分化，政策支持刚需改善，集中度提升（CR10超30%）。中海以开发销售（占比超90%）为核心，叠加持有商业运营，2025年首个商业REITs获受理，向“投融建管退”闭环迈进。核心壁垒是低成本（2025H1销管费用率3.8%低于行业）和低融资成本（2024年平均3.7%），财务长期“绿档”；增长靠“好房子”战略提升产品力、REITs盘活存量、一线及强二线城市核心区域深耕。
📈 财务亮点：盈利能力承压，2024年ROE 4.15%、毛利率17.70%、净利率8.44%，但仍优于部分同行；偿债能力优化，资产负债率从2022年59.15%降至2024年55.78%，2025中报进一步到53.66%；现金流显著转强，2024年经营现金流465亿、自由现金流463亿，较2022年负值大幅改善；成长短期承压，2024年营收1852亿（2023年2025亿）、净利润156亿（2023年256亿），受行业需求疲软影响。
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🎯 核心逻辑：房地产是万亿级周期行业，当前总量稳定（年销10万亿+）但结构分化，政策支持刚需改善，集中度提升（CR10超30%）。中海以开发销售（占比超90%）为核心，叠加持有商业运营，2025年首个商业REITs获受理，向“投融建管退”闭环迈进。核心壁垒是低成本（2025H1销管费用率3.8%低于行业）和低融资成本（2024年平均3.7%），财务长期“绿档”；增长靠“好房子”战略提升产品力、REITs盘活存量、一线及强二线城市核心区域深耕。
📈 财务亮点：盈利能力承压，2024年ROE 4.15%、毛利率17.70%、净利率8.44%，但仍优于部分同行；偿债能力优化，资产负债率从2022年59.15%降至2024年55.78%，2025中报进一步到53.66%；现金流显著转强，2024年经营现金流465亿、自由现金流463亿，较2022年负值大幅改善；成长短期承压，2024年营收1852亿（2023年2025亿）、净利润156亿（2023年256亿），受行业需求疲软影响。
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