研报速递
编者按
市国资委系统各级党委理论学习中心组坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，持续以党的创新理论武装头脑、指导实践、推动工作。去年以来，各企业党委理论学习中心组成员紧密结合国资国企改革发展生动实践，扎实调研、深入思考，认真撰写调研报告，把学习成果转化为推进企业改革发展的务实对策和举措，做到学以致用、用以促学、学用相长。
市国资委党委宣传部联合《首都建设报》开设“新起点·新征程·新作为”理论学习专栏，集中刊发2025年度国企领导人员优秀调研报告，旨在充分发挥企业领导人员理论学习的示范引领作用，为全系统持续深入学习贯彻党的二十大和二十届历次全会精神，扎实推动“十五五”开好局起好步，纵深推进国资国企改革发展，奋力开创首都国资国企高质量发展新局面提供有益参考借鉴。
重塑会展商业模式
打造会展领军企业
北辰集团党委书记、董事长 张杰
作为北京市唯一以会展为主业的市属企业，北辰集团紧跟发展趋势、主动推陈出新、重塑商业模式，在服务新时期首都发展和北京率先基本实现社会主义现代化中彰显国企担当。
一、深刻把握对宏观经济和产业发展的规律性认识
近年来，在市委市政府的坚强领导下，北辰集团会展业务加速推进核心战略部署，高质量发展取得显著成效。但对标国际顶尖会展企业、国内行业领军企业，北辰集团会展业在规模体量、盈利能力、核心竞争力等方面仍存在差距和不足。面对全球会展业的结构性转型，以及全方位、多层次、生态化的行业竞争压力，北辰会展业转型突围、重塑商业模式迫在眉睫。
一是“马太效应”加剧，面临头部挤压与同质内卷的双重挑战。国际头部会展企业通过全球并购和轻资产运营持续扩张，国内头部企业对核心资源和市场的掌控力不断增强，政府、企业主导的会展活动预算逐渐收紧，行业内容创新能力不足，竞争加剧。
二是“跨界冲击”叠加，面临多元入局与技术颠覆的复合压力。文旅企业跨界抢占流量与场景入口，商业运营下沉会展业务，体育、演艺、传媒机构延伸活动产业链，科技企业以数字化能力重构会展生态，品牌方与大型机构自建活动能力提升，网购平台、社媒直播持续颠覆传统会展服务边界。
三是“价值契约”关系重塑，面临客户绑定深化与回报要求升级的时代要求。重塑“价值契约”是全球会展头部企业多元经营的底层逻辑。如英富曼集团通过“One Informa”转型计划，以数据商业变现实现全链条增值服务，构建“承诺—履约—增值”的闭环客户关系。新一代展客商更加追求深度体验与即时转化，对展会效果回报的要求达到历史新高度，个性化消费、悦己消费等服务型消费逐渐成为主流。
北辰集团会展业转型，既是以自我革新主动引领会展行业发展模式的转型，又是对标国际顶尖、彰显中国特色、服务首都功能的标杆性重塑，必须坚持以“价值共创”为核心，以“产业发展合伙人”的定位重构会展产业高质量融合发展新范式。
二、锚定“打造国内领军、国际领先的会展产业链链主企业”发展目标
北辰集团立足新发展阶段，贯彻新发展理念，服务和融入新发展格局，打造“国内领军、国际领先”的会展产业链链主企业。“十五五”时期将全力实现四大战略跃升：一是规模实力实现跃升，持续增加会展业务总收入，力争进入世界会展企业前十强。二是核心能力实现跃升，主承办能力、自主IP培育能力、数字化赋能能力、国际化运营能力全面增强，形成一批具有国际影响力的自主品牌展会。三是行业地位实现跃升，打造全国会展业“数字新基建”和“会展业的麦肯锡”核心品牌，主导制定一批行业标准与国际规则。四是价值贡献实现跃升，全面构建“会展+”产业生态，文商旅体展融合发展形成一批标杆样板，服务国家战略、首都发展能力全面增强，国企价值贡献持续彰显。
三、聚焦“重塑会展商业模式”的核心主线
北辰集团会展主业转型将牢牢把握“重塑会展商业模式”核心主线，紧扣“服务产品化、展品商品化、内容专业化、业态多元化”核心方向，以理念创新为引领，以模式变革为核心，以品牌建设为支撑，以重点举措为抓手，持续筑牢政务服务保障能力、全产业链布局、场馆酒店运营等企业发展“护城河”，全面推动会展业务从传统场馆运营向全产业链生态运营跨越。
坚持理念先行，筑牢价值创造的思想根基。摒弃传统经营思维，牢固树立“内容为王、价值创造”的核心理念，把为客户创造价值、为产业创造动能、为城市创造活力作为根本出发点和落脚点。坚持以创新驱动发展，通过商业模式创新持续放大经济价值、社会价值，为转型发展筑牢思想根基。
强化主承办能力，构建自有IP核心竞争力。锚定“4X4”和高科技、大健康、新能源、大消费四大赛道，通过深化政府合作、强化国际合作、联动链主企业、培育自有IP四条核心路径，全面提升主承办业务核心竞争力。坚决把中国国际服务贸易交易会运营保障作为重要政治任务，推动科博会等新项目提质扩容，加快对接全球行业组织引进国际顶级大会，通过“合作办展、联合孵化”方式推动专业品牌展会落地。
延伸全链条价值，打造多元盈利增长极。依托产业数字化、数字产业化，构建内容增值、数据赋能、产业链延伸的多元价值创造体系。充分发挥数字化业务对会展业“补链、强链、延链”的赋能作用，全面梳理大模型应用场景，以数字技术增强产业链核心优势；推动会展与文商旅体、赛演节庆等业态深度融合，深度挖掘消费端价值。
推进数字赋能升级，构筑行业数字新基建。建设大规模、高质量的数据收集、梳理、分析中枢，依托数据平台实现精准洞察与精准营销。提升研究咨询能力和转化效率，打造可视化数据报告、专业咨询报告等服务产品矩阵。依托人工智能会展生态联盟，搭建覆盖“技术研发—场景应用—产业落地”的生态平台和协同网络。
加快国际化布局，开拓全球发展新空间。深度融入“一带一路”倡议，明确“一东一西”战略方向，向东积极开拓东南亚市场，向西重点布局中亚等地区，以IP出海、标准出海、理念出海打造国际化新范式，持续提升北辰会展在全球市场的知名度与话语权。深化与国际会展组织及知名会展企业的战略合作，积极引进国际顶级品牌项目，联合孵化优质展会项目。强化服贸会IP全球联动，借助与其他国家机制性展会合作开拓海外市场。依托北辰标准化服务体系积极参与国际标准制定，以“北辰智慧”助力打造会展国际标准化高地，为中国会展产业“走出去”提供北辰方案。
助力首都都市圈、亚奥商圈建设，塑造区域联动协同新活力。持续发挥亚奥促进会平台纽带作用，依托“双奥之城”独特禀赋，持续整合会员单位优势，盘活亚奥商圈优质资产，以“大都8·8潮饮节”“大都庙会”等品牌活动为载体，立足京津冀协同发展，找准业务切入点和支撑点，推动“一展多城”、活动经济、票根经济的深度联动、有效引流，建设首都融合消费新空间，助力现代化首都都市圈建设。
深化品牌体系建设，锻造不可替代的核心优势。强化品牌公信力，紧盯展客商核心诉求，聚焦成交转化、精准对接、品牌曝光、数据沉淀等可量化成果。全面升级品牌内核，顺应悦己消费、品质消费趋势，推动会展从“信息集散地”向“情感共鸣场”升级。提升品牌不可替代性，主动融入城市发展与产业升级大局，大力发展活动经济，在国家会议中心、首都国际会展中心培育多个文商旅体展融合新场景。构建品牌壁垒，聚焦城市贡献、产业赋能、客户成长，塑造长效“价值契约”。
创新场馆运营模式，拓展文商旅体展融合新场景。持续拓展场馆文化服务属性，以“嵌入式”布局在会展场馆中融入文化、电竞、艺术等元素，引入文化市集、文创消费等业态，举办文化展览、沉浸式体验活动、精品赛事等，打造多元化文化活动场景，构建融入城市肌理、满足人民多层次精神文化需求的新型城市空间。
推动产业要素集聚，构建协同共赢的产业生态。深化自持场馆与亚奥商圈等属地周边酒店、写字楼、商业物业等内外部资源协同合作，强化产业链上下游联动，从“单打独斗”向“生态共赢”转型。加快建设以场馆为核心的会展产业园，推动会展产业链上下游企业、人才、技术、资本等核心要素高效集聚，构建全链条、全要素、全生态的会展产业发展新格局。
四、筑牢内外双向发力的坚实保障
坚持统筹内外，推动内生动力激活与外部资源整合双向发力，为战略落地提供全方位、全周期的保障支撑。
激活内生动力，以机制创新释放发展活力。强化考核激励机制建设，健全差异化考核体系。坚定不移推进数字化转型，深化资本化运作，发挥会展产业科创基金功能，依托REITs发行提升资产价值、变革经营模式、优化资本结构。完善现代企业治理体系，完善治理结构，健全科学决策、精细管理、宣传营销、绩效考评、风险防范等工作机制，健全合规管理体系，持续提升治理体系和治理能力现代化水平。优化组织机制与人才队伍建设，建立扁平化组织机制，打造“一站式、智能化、高效率”人力资源共享中心，探索数字员工应用场景，持续优化人员结构，持续推进学习型组织建设，打造高素质、复合型会展人才铁军。
整合外部资源，以要素协同优化发展生态环境。强化政策支持，推动建立服务保障类企业补偿、奖励机制，争取服务保障产生的成本与实际收入差额视同营收相关政策落地；争取国有资本金预算对会展高科技项目、重点发展领域的支持；推动构建全方位政策支持体系。推动建立以会展企业为主体，贯通市区两级的定期政策信息统筹研判机制。推动优质资源整合集聚，积极争取公共数据授权使用，为数字化转型、数据赋能提供核心数据支撑；持续推动人工智能会展生态联盟等平台建设，打通北京市优质教育、科技、人才资源，整合会展及多业融合相关资源；推动与行业头部企业的战略合作落地见效，做实亚奥促进会等平台，激发区域经济活力。
奋进新征程、建功新时代。“十五五”时期是北辰集团会展业务转型升级、跨越发展的关键窗口期。北辰集团将始终坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的二十大和二十届历次全会精神，紧扣首都城市战略定位，以做强“大会展”产业为核心，深化资本运作与数智赋能，重塑会展商业模式，全力打造“国内领军、国际领先”的会展产业链链主企业，为服务北京“四个中心”功能建设、推动首都会展业高质量发展作出新的更大贡献。
战略引领 资本赋能
以REITs激活国有资产价值服务首都高质量发展
北辰集团党委副书记、董事、总经理 梁捷
2025年末商业不动产REITs试点落地，我国REITs市场正式迈入“基础设施+商业不动产”双轮驱动新阶段，为国企重资产盘活提供了合规高效的资本路径。REITs既是国际成熟的资产证券化工具，更是不动产企业重构商业模式、实现轻资产转型的战略抓手。本文结合国内外REITs发展经验与发行管控要点，立足北辰集团重资产特色与REITs推进实际，系统阐述其战略价值，提出资产价值提升实施路径与政策建议。
一、REITs内涵与市场发展态势
房地产投资信托基金（REITs），本质是将流动性较差的持有型不动产资产，通过结构化设计转化为资本市场可交易的标准化证券，实现不动产资产的证券化与大众化投资。REITs兼具融资与管理双重属性：既为投资者提供低门槛、高分红、稳收益的投资渠道，更是推动不动产企业从“重持有”向“轻运营”转型的制度性工具。
当前我国已形成公募REITs+机构间REITs的多层次协同发展体系。公募REITs面向公众发行，标准化程度高、流动性强、监管严格，是市场核心主体；机构间REITs发行门槛低、方案灵活，是公募REITs的重要孵化通道。
从海外成熟市场看，REITs是不动产企业穿越行业周期、实现轻资产转型的标配工具，其长期价值高度依赖专业化资产运营能力。日本房地产泡沫破裂后引入REITs，标杆企业三井不动产通过多业态REITs发行构建轻资产闭环，资产负债率显著下降，管理业务资产回报率（ROA）超13%。新加坡凯德集团打造“私募基金孵化+REITs退出” 双基金模式，重组后成为亚洲最大、全球第三大上市房地产投资管理公司。中国香港领展房产基金通过“核心物业升级+精细化运营+外拓并购”模式，实现存量资产持续增值，资产负债率长期稳定在25%以内。上述经验共同表明：REITs不是简单的融资手段，而是“资本运作+运营能力”双轮驱动的系统性转型工具。
我国公募REITs市场自2020年试点启动以来，历经5年发展已进入常态化发行阶段。截至2026年6月末，国内已上市公募REITs共86只，总市值约2350亿元，累计募集资金超2450亿元。2025年12月商业不动产REITs试点全面启动，市场扩容显著提速。国内首批4只商业不动产REITs已于2026年6月18日在上交所正式挂牌上市。截至6月末，沪深交易所已受理商业不动产REITs申报项目21单，拟募资规模超600亿元。
二、REITs发行环节与管控要点
目前国内REITs发行全流程需重点把控四大环节。
一是资产筛选。核心是锁定产权清晰、现金流稳定、具备市场化运营体系的底层资产，这是REITs发行的基础前提。二是资产估值。需平衡估值水平与账面价值、转让税负、母公司业绩平滑三者关系，尤其须坚守国有资产不流失的底线，估值过程合规透明、有据可依。三是资产重组。通过资产划转、业务剥离与SPV架构搭建，实现风险隔离，以及所有权与运营管理权的有效分离。四是税务筹划。贯穿发行全流程，需在合规前提下统筹考虑资产重组、持有运营、分配分红各环节税负，降低全周期税务成本。
三、REITs对北辰集团的战略价值与平台意义
（一）北辰集团发展瓶颈与“十五五”战略目标
北辰集团作为北京市唯一以会展为主业的市属企业，在行业深度调整周期中面临三大突出瓶颈：一是业绩持续承压，地产开发业务存货减值压力较大，持有型物业缺乏流动性与有效退出渠道；二是重资产沉淀严重，截至2025年底，北辰集团在京自持的会展综合体规模达198.6万平方米，此类项目投资大、回收周期长，资金长期沉淀；三是市场化运营机制存在短板，北辰集团现有管控体系与激励机制和会展行业的市场化需求适配性不足。
针对上述瓶颈，北辰集团将REITs作为实现“十五五”战略目标的重要抓手，围绕四方面重点推进：一是经营提质，稳步改善盈利水平，推动上市公司效益持续向好；二是风险缓释，有序化解存量业务风险，持续优化债务结构、降低债务水平；三是价值赋能，深化会展引领作用，强化商业板块核心能力，提升多业态轻资产运营输出水平；四是核心能力提升，构建覆盖投融建管退全周期的资产管理体系，形成闭环运作能力。
（二）REITs的五大平台定位
对北辰集团而言，公募REITs并非单一融资工具，而是集多元功能于一体的核心战略平台，可精准破解发展瓶颈，集中体现为五大平台定位。
一是存量资产盘活与价值重估平台。通过资本市场标准化定价实现重资产公允估值与流动性释放；资产出表可大幅减少折旧与财务费用对利润的侵蚀，同时优化资产负债结构、化解债务风险。
二是市场化运营转型平台。以资本市场刚性监管倒逼企业打破体制机制约束，构建市场化运营与激励体系，推动管理能力与资产收益双向提升。
三是可持续资本循环平台。构建“投资－建设－培育－REITs退出－再投资”的完整资本闭环，实现轻资产扩张，推动北辰集团聚焦会展主业核心能力建设。
四是国企改革深化落地平台。以REITs发行为抓手推动资产合规化、治理现代化、管理精细化，为北京市属国企重资产盘活提供可复制范本。
五是首都功能服务与社会责任承载平台。通过REITs 优化资本结构，稳定会展综合体类资产的基本盘，保障核心场馆服务国家重大外交活动，更好地服务首都“四个中心”功能建设。
四、以REITs为抓手推动资产价值提升的实施路径
（一）研究多层次REITs体系与最高规格组织保障
2026年二季度，北辰集团召开资产盘活工作专题会，系统研究存量资产盘活与REITs发行相关工作，积极探索将其作为集团“十五五”规划的重要抓手，研究提出“1+1+1”多层次REITs发展框架思路。
聚焦核心成熟经营性资产，研究推进首单公募REITs申报发行相关工作，着力打造集团资本市场标杆产品；整合培育类资产，探索通过私募REITs路径实现资产提前盘活；同步研究建立动态资产储备库，推动形成“发行一批、培育一批、储备一批”的可持续发展格局。
组织保障方面，北辰集团研究设立资产盘活与REITs专项工作机制，建立定期调度制度，逐月通报进展、协调解决问题、督办任务落实；各子企业同步对应设立专项工作力量，构建上下联动、协同高效的工作推进体系。考核激励方面，北辰集团研究向各子企业分解重点资产专项目标，明确时间节点与量化考核导向，探索建立差异化专项激励机制，对按时点完成相关工作目标的项目团队给予专项奖励。
（二）研究建立分级管理体系，梯次推进经营提升
北辰集团持有经营多业态自持物业，资产规模体量较大、业态丰富。为精准匹配REITs发行节奏，北辰集团研究建立三批次资产分级管理思路，分批次、梯次提升资产经营水平。
第一批次为配合北辰集团“十五五”发展目标、重点推进的成熟资产，作为北辰集团“转模式、转机制”的主要抓手；第二批次为经营基础较好或具备提升空间的储备资产，重点夯实运营指标、筑牢北辰集团整体资产经营底盘；第三批次为需要长期培育的资产，以价值培育为核心，持续改善基本面。
（三）撬动全方位改革，构建市场化运营体系
“十五五”期间，北辰集团将以多层次REITs体系为牵引，推动资产管理模式、经营机制、价值评价体系的全方位变革。
一是推动价值理念转变，建立市场化评价逻辑。从 “持有运营”思维转向“资产管理+资本运作”思维，从重资产规模扩张转向轻重资产协同发展，建立以GOP率、NOI率为核心的市场化经营评价体系。重资产板块建立以资产价值为核心的业绩调度体系，评价维度涵盖NOI、出租率、租金增长率等运营效率指标，以及估值增幅、估值/账面倍数等价值增值指标，建立分业态运营指标库，实施穿透式动态监控；轻资产板块建立与资本市场估值逻辑接轨的业务管理体系，评价维度包括管理规模、外拓能力、品牌影响力、数字化水平，鼓励市场化外拓，推动会展IP、数字化创新等高成长业务独立运作。
二是倒逼运营能力提升，实现资产专业化精细化管理。以REITs发行标准倒推资产经营提质，实现管理能力与资产收益双向提升。同时把握资产出表与运营控制权的平衡，即在优化财务报表的同时持续保有实际运营控制权，以成熟运营体系支撑资产估值持续提升、强化投资者信心。
三是促进治理机制升级，深化三项体制改革。以 REITs治理及信息披露要求为基础，提升资产规范化管理水平，推动北辰集团总部从“管资产”向“管资本”转型。推行资产权责绑定机制，以市场化方式重新审视集团内部资产委托管理协议，明确资产价值提升主体责任，建立资产管理人任期目标制；完善专项奖励机制，设立REITs达标专项奖励与资产价值提升专项奖励，将资产经营核心指标与团队收益直接挂钩，达到发行标准的给予专项奖励，超额完成价值提升目标的给予超额利润分享；建立常态化评估机制，以经营实绩、价值增长为核心评判标尺，持续推动资产价值提升。
五、市属国企推进 REITs 工作的实施建议
（一）强化战略引领，构建全链条政策支撑体系
将存量资产证券化纳入全市高质量发展重点工作布局，出台国有资产转让、估值定价、合规整改专项指引，简化审批流程；在资产重组、税务政策上强化顶层设计，简化资产划转审批，出台针对性税务优惠政策，降低资产全周期税负，推动全市存量资产高效盘活。
（二）锚定风险防控，破解资产盘活瓶颈
由市政府、市国资委牵头构建协同攻坚机制，协调相关机构建立REITs 申报抵押资产解押绿色通道；适时组建市级Pre-REITs基金，助力优质资产解抵押、提质效，化解市属地产企业资金沉淀困境，推动房地产领域存量资产良性循环。
（三）聚焦首都定位，赋能核心功能升级
将REITs工作与首都“四个中心”功能建设深度绑定，依托优质存量资产通过REITs提质增效，提升国际会展承接能力、优化高端消费供给；引导募集资金投向资产数字化、绿色低碳转型及战新产业配套，为首都产业升级、高质量发展注入持久动能。
北辰集团将积极研究构建“1+1+1”多层次REITs体系，梯次推进三批次资产价值提升，撬动管理模式、经营机制、价值评价体系全方位变革，助力集团“十五五”战略目标落地。
来源：首都建设报
