2026年9月，青岛房地产市场处于政策由"制度奠基"转向"细则落地与地方承接"的衔接阶段，市场延续分化运行：需求端政策持续扩容但传导仍需时间，土地端底价成交与低密供地并存，新房端环比同步回暖，供小于求延续，价格呈结构性上行。

（一）全国层面：着力点由制度奠基转向操作规则细化

9月20日，LPR连续16个月保持不变，1年期3.0%、5年期以上3.5%，当月MLF净投放2000亿元，流动性保持充裕，为居民购房资金成本提供稳定锚。住房和城乡建设部印发"好房子"建设第二批经验做法，并发布《房屋建筑赋码到套（户）导则（试行）》，推动房屋全生命周期数字化管理，从建设标准与数字治理两端夯实产品品质底座。国新办发布会明确房地产发展新模式"1234"框架，项目公司制、主办银行制、现房销售制成为基础性制度重点，指向开发主体、资金监管与销售环节的规则重构；自然资源部明确存量为主阶段逻辑，土地财政向"时空经济"转型。

月末，财政部、央行、金融监管总局联合印发《关于实施居民购房贷款贴息政策的通知》，自10月1日起实施，暂定1年，覆盖首套刚需面积不大于120㎡且总价不大于150万元的房源，贴息1个百分点、最长5年，单户上限100万元。该政策的传导逻辑在于以财政定向补贴替代银行直接让利，绕开净息差约束，既不挤压银行资产端定价空间，又将优惠精准锁定刚需首套；落地节奏上9月属发布月，实际兑付自10月1日起效。

（二）青岛层面：需求端全周期扩容与降门槛

9月20日，青岛市住房公积金管理中心出台《关于优化住房公积金使用政策的通知》，自发布之日起执行，核心三条：其一，将自住住房装修纳入公积金提取范围，按每平方米1500元计算，合计最高不超过20万元，共享数据验证通过可"零材料"办理；其二，优化贷款套数认定，未使用过公积金贷款或核减后次数为零的家庭，购买所在区（市）第二套住房按首套房认定；其三，对新市民、青年人按账户余额倍数计算额度时，由20倍提高至25倍。政策着力点在需求端"全周期消费"扩容与降门槛，即从"租、购"延伸至"修、养"，并对新市民、青年人精准倾斜。

两级政策合力方向是降低居民购房与持有成本、畅通政策传导，但均为渐进式细则落地，短期对成交的刺激偏向结构性与精准滴灌，效果需观察传导时滞。

（一）成交结构：核心区量价支撑、远郊低价托底

9月成交涉宅地块以底价成交为主，结构上呈现"核心区量价均具支撑、远郊低价托底"。核心区方面，市北区新都心片区两宗纯住宅地块由招商蛇口底价获得，楼板价10926元/㎡；李沧区东李板块纯住宅地块由华新园置业底价获得，楼板价11230元/㎡。远郊方面，黄岛区董家口纯住宅地块楼面价仅1162元/㎡、容积率4.0，价格处于低位。上述四宗地块均为零溢价成交，反映企业报价回归理性、竞争强度整体温和。

（二）供应节奏：下旬集中释放低密信号

9月下旬供应端集中释放低密导向。城阳区一宗涉宅用地于9月25日发布预公告，起始楼面价约3622元/㎡，容积率大于1.0且不大于1.6，预公告期至10月14日；市北区一宗低密宅地于9月30日发布预申请公告，用地面积8161.5㎡、总建面8977.65㎡、容积率1.1，预申请期至10月30日。两宗地块均指向核心区低密、高品质供地导向，供地结构继续向改善需求靠拢。

结合年内特征看，核心区地块偶现高溢价竞争，远郊地块则以底价成交甚至城投托底为主，"K型分化"格局延续。企业拿地态度谨慎，央国企与本土头部房企为绝对主导，聚焦核心区、回避远郊，资金分层格局未改。

9月全市新建商品住宅市场呈现"供应环比放量、成交环比回暖、均价结构性上移、库存边际改善"的核心特征。量的修复集中在环比维度，同比仍有明显缺口；价格中枢抬升主要由改善型产品占比提升驱动，区域与板块分化格局进一步固化。

（一）供求格局：环比同步回暖，供小于求延续

供应端，9月全市新建商品住宅供应20.01万m²、1318套，同比下降55.53%、56.17%，环比增长75.98%、48.26%。供应规模环比大幅放量，反映"金九"旺季房企取证推盘节奏有所加快；但同比降幅仍在五成以上，开发商推盘总体偏审慎，新增货量并未回到上年同期水平，供应的环比回暖带有明显的季节性修复特征。

成交端，9月全市新建商品住宅成交41.28万m²、3111套，同比下降25.54%、24.89%，环比增长29.85%、29.25%；成交金额77.21亿元，同比下降14.39%、环比增长31.75%。成交各项指标环比同步回升，成交金额环比涨幅高于成交面积，与价格中枢上移方向一致；同比仍处下降区间，需求修复尚不稳固。供求比0.48，延续供小于求格局，结构性供不应求特征未变。

（二）价格变化：中枢上移源于结构，而非全面普涨

9月全市新建商品住宅成交均价18705元/m²，同比上涨14.98%、环比上涨1.47%；套均价248万元/套，同比上涨13.98%、环比上涨1.94%。价格中枢上移的核心驱动来自成交结构而非普涨，崂山区成交均价38529元/m²居全市最高，市南区34923元/m²次之，两区聚集的高端改善项目在成交中的占比提升，直接抬高了全市均价与套均价水平。

价格中枢上移与成交规模同比收缩同时发生，进一步印证结构性因素的主导作用。契合"核心区走价、近郊走量、远郊低价去化"的分化特征，多数区域成交价格并未同步上行，全市均价的上行更多体现为高单价项目的结构性拉动。

（三）库存与去化：总量回落，压力边际改善但仍处高位

9月末全市新建商品住宅库存6.58万套，同比下降9.53%、环比下降1.72%；库存面积854.01万m²，同比下降8.85%、环比下降1.30%。库存总量与库存面积同环比双降，去化压力边际改善，库存总量延续回落趋势。

去化周期方面，近6个月口径18.2个月、近12个月口径19.8个月、近24个月口径17.7个月。各测算区间去化周期普遍高于16个月，短期去化压力仍处高位。库存绝对量的收缩与去化周期的高位并存，说明当前库存的消化仍依赖持续、稳定的成交放量。

（四）区域与板块：核心走价、近郊走量

区域层面，走量主力与价格高地分工清晰。城阳成交1146套、15.30万m²，成交均价12035元/m²；黄岛成交962套、9.91万m²米，成交均价16952元/m²，两区构成全市成交规模的主要支撑。市北成交888套、10.01万m²，成交均价17073元/m²，是改善需求的核心承载区；崂山成交474套、8.22万m²，成交均价38529元/m²，为全市高端价格高地。

板块层面，高端板块价格领跑特征突出。崂山浮山前成交均价66618元/m²居首，午山43669元/m²、张村河南40093元/m²、金家岭35474元/m²紧随其后，高端板块的价格优势显著；改善需求则集中于市北中央商务区、新都心、东李世园等板块。整体形成"核心走价、近郊走量"的清晰分化格局，价格与成交规模在空间上呈现明显的反向分布。

（五）项目市场表现：改善需求主导、头部集中

9月份，客户资源持续向地段、产品品质占优的优质项目倾斜，尤其高端改善项目拉动成交金额作用突出，如海信安澜以约 7.6 万 /㎡高单价、仅 15 套即跻身金额榜前三凭借高单价，以较少成交体量实现较高销售规模。通和悦章成交金额领跑，青铁与华润、保利等轨交合作项目表现亮眼，依托配套优势与产品实力实现不俗业绩。

数据口径说明高端改善项目拉动成交金额作用突出，凭借高单价，以较少成交体量实现较高销售规模，资源持续向地段、产品品质占优的优质项目倾斜。通和悦章成交金额领跑，华润青铁中寰悦府、海信安澜紧随其后。华润青铁等轨交合作项目表现亮眼，依托配套优势与产品实力实现不俗业绩。： 本报告数据口径为商品住宅，含普通住宅与别墅；成交价格为市场监测价格，供应价格为备案价；土地数据为公开出让口径，用地指标含净用地与总建面。

数据来源说明： 全文数据主要来源为克而瑞（CRIC）数据库；政策信息、地块出让信息引自官方发布与公开渠道。

本文由【克而瑞（青岛）研究中心】分析师韩铭撰写，【克而瑞（青岛）研究中心】深耕青岛房地产行业二十余载，依托长期沉淀的海量行业数据库与标准化成熟研究体系，紧跟行业发展趋势、贴合多元客户研究需求，以克而瑞资深地产专家团队为核心动力，搭配行业领先的地产COWORK分析工具，形成 “资深专家+大数据+AI技术” 的协同研发模型；研究范围覆盖政策、土地、新房、二手房、商办等地产赛道；分析维度贯穿宏观经济、行业趋势、市场供求、城市发展、房企运营、产品客研等六大层面；形成形式包含热点快评、深度专题、周度 / 月度 / 季度 / 年度常规系列报告，提供完整、多层次的地产研究咨询。本文内容仅作行业研究交流之用，不构成任何投资建议或决策依据。