• 全国层面：住建部"十五五"住房城乡建设要点概述

9月18日，国务院新闻办公室举行“开局起步十五”系列主题新闻发布会，明确将以三项基础性制度落地为核心抓手，统筹部署“好房子”体系建设、住房公积金扩面提质、城市更新高质量推进三大重点任务，预计四季度地方细则加速落地。

• 全国层面：财政下场，首次房贷贴息，定向托底二三线刚需

2026年9月29日，财政部会同中国人民银行、金融监管总局印发《关于实施居民购房贷款贴息政策的通知》（财金〔2026〕95号），决定在全国范围内实施居民购房贷款贴息政策，减轻新购买首套住房家庭的商业性个人住房贷款利息负担。政策自2026年10月1日起实施，实施期限暂定1年。

这是中央财政首次实施房贷贴息，以财政买单方式实现首套刚需定向降息，政策直接利好低总价二三线城市；叠加828新政影响，旧规存量项目、二手房、老预售项目利好进一步放大。

• 地方层面：京沪穗相继落地预售改革细则，主体一致，细节差异

北京、上海、广州三城整体延续国家828新政框架，单体封顶、竣备放按揭、主办银行制、50%土地款分期免息等硬约束一致。细节差别，北京封顶从严，现房定金上限最小；广州定金上限最高，开发环节的协同工具在三城中最全。

• 地方层面：二线武汉率先跟随，创新推出保函置换预售监管资金

武汉作为全国首个出台完整细则的二线城市，最大的亮点是，创新推出保函置换预售监管资金（置换额度最高可达竣工交付所需资金的30%），支持项目按最小单元分批竣工备案，土地出让价款最长可两年内缴清。

• 河南层面：828新政河南跟进“15条”控增量、去库存、优供给

9月8日，河南省住房和城乡建设厅等九部门印发《关于统筹推进控增量去库存优供给着力稳定房地产市场的若干措施》的通知，因城施策控增量、去库存、优供给，多措并举着力稳定全省房地产市场，其中强化房地联动对郑州土地出让的影响较大。

对郑州的影响：

1、土地出让将明显受限：截至2026年8月郑州市区商品住宅库存803万㎡，去化周期28个月＞强化房地联动18个月，此情况下，郑州后续细则出台，不确定会暂停住宅用地的供应，但也会放缓节奏，并相应减少供地量，对目前郑州核心区已挂牌土地的竞争程度影响较大。

2、市场内部分化加剧：核心地段优质地块稀缺，价值得到支撑；三环外、配套弱板块，缺少新增土地预期，价值修复难度更大；至于其他资金监管、优化套数认定、购房补贴、好房子建设等和郑州此前已落地政策方向一致。

• 土地层面：土地溢价率有所回落，但优质地块竞争仍较为激烈

新政后土地规模保持稳定，城市端分化加剧，核心城市配套成熟、低容优质宅地受追捧，多地出现高溢价成交；房企投资逻辑更侧重现金流安全与项目去化确定性，资金实力较强的头部企业并未收缩拿地，但投资取舍进一步分化，集中争抢优质地块。

• 市场层面：住宅短期供应收缩显著，成交量价底部维持

新政后首周典型13城供应收缩，新房供应端环比收缩24%，成交端基本持平，环比微降1.2%，均价整体环比下降7%，典型40城整体成交规模持平，环比月底微增，同比下滑。

• 取证：豫发豫璞园/保利天耀首次取证，集中120-140㎡

• 访交动态：新规入市支撑市场韧性，金九访交环比微升

9月底假期+新盘首开支撑翘尾，推动访交环比分别+9%、+4%；同比来看，单月同比+36%、+18%，三季度多个新盘四代首开热销，带动当季访交热度回升。

• 营销动态：改善点状试涨，刚需旧规加速以价换量

个别改善盘点状试涨（中海峯境叁號院、美盛金水印二期等），以少量优惠回收及价格上调逼定客户；多数刚需、刚改盘仍以高佣+特价并行加速去化（招商云启、越秀未来府、华润润园、信达天樾九章等），非核区、旧规库存去化压力仍大。

• 访交动态：高改四代入市，成交规模回升

豫发豫璞园项目首开热销带动高改类项目访交回升；刚改项目开盘次月来访逐步回落至平销期基准线（典型首开项目屹立·天誉东方、绿都悦府）。

• 热销项目：豫璞园首开热销，美盛、富田、信达三代低价促销

9月TOP15成交总量755套，占整体45%，占比下降8%；榜单门槛值33套，环比+1套，豫发豫璞园首开热销排名第一，美盛、富田旧规产品低价促销排名前3。

数据来源：泰辰市场监控中心，实际监控，月度数据统计周期为：2026年8月31日-9月27日，合计4周。

• 开盘动态：豫璞园凭借产品红利开盘跑量，鑫联华瑞定价偏高落位转化

本月3个新盘首开，金水区豫璞园凭借优地段（三环内、临东风渠）+强产品力（郑州首个挑空封窗设计）+高配置+双名校+双国企首开优秀；中原区华瑞、鑫联定价高于预期，首开平销落位，借助节假日转认购。

• 土地动态：核心地块高热，头部房企竞争激烈，民企拿地积极性高

核心地块热度远超预期，二七区粮二库地块竞价持续2小时、超300轮，最终由正弘溢价33%竞得；同时民企回归拿地，如“鹤壁万疆置业，湖北邦成宏泰”等外地房企首次布局主城核心板块。

• 新房备案：窗口期供应回升，成交韧性不足，环比-12%

金九窗口期，取证量回升，供应12.97万㎡，环比+55%，同比-54%；量价仍处于低位，成交22.6万㎡，环比-12%，同比+18%，均价13812元/㎡，环比-14%，同比-4%。

数据来源：泰辰市场监控中心，房管局备案，2026年8月31日-9月27日，合计4周

• 新房榜单（备案）：头部分层领跑，中段密集发力稳步跟进

9月备案呈梯队特征，头部新盘首开分层领跑、中段密集发力稳步跟进，绿都悦府集中备案2.23亿成为榜首；绿都、招商月备案超2亿，实现当月企业备案前二。

数据来源：泰辰市场监控中心，房管局备案，2026年8月31日-9月27日，合计4周

金茂、招商、美盛、越秀累计备案超19亿，头部效应显著

项目端：金茂璞逸缦湖24.17亿元，大来郑东壹号院11.49亿元，通派龙湖御潮云上10.53亿元，稳定排名前三；金茂、招商、美盛、越秀占据榜单前四，累计备案金额均超19亿元，坐稳第一梯队。

数据来源：泰辰市场监控中心，房管局备案，2026年8月31日-9月27日，合计4周

• 二手房备案：量价齐跌，持续探底，套数占比69%

9月二手房成交面积42万㎡，环比-26%，同比-7%，成交均价8245元/㎡，环比-2%，同比-20%;成交面积占全市住宅成交65%，成交套数占比达69%。

数据来源：泰辰市场监控中心，房管局备案，2026年8月31日-9月27日，合计4周

新增挂牌量持续下滑，整体库存及成交压力仍大

9月市区二手住宅新增挂牌量5092套，环比-5%；挂牌均价11664，环比+1%；平均成交周期284天，成交周期有所延长；市区+近郊整体存量突破19万套。

政策端：“828”新政进入细则落地期

全国方面：延续“制度落地+地方落实”节奏。京沪穗相继落地预售改革细则，为其他城市打好样板，武汉创新保函置换预售监管资金，河南同步发布“15条”地产政策，围绕控增量、去库存、优供给明确地方执行路径。受郑州市区住宅去化周期28个月高位影响，后续土地出让节奏预计将有所收紧，核心优质地块稀缺价值进一步凸显。

郑州市场：金九整体成色不足，月底新规首开带动访交回升

新房住宅：9月取证规模同比大幅下滑，供应以补货及少量新盘首开为主，产品面积段集中在120-140㎡刚改改善区间。受月底节假日叠加四代住宅新盘集中入市带动，来访、认购环比有所回升，三季度整体热度好于上半年，但“金九”整体成色有限。

二手住宅：新增挂牌量持续下滑，整体库存及成交压力仍大，成交端延续量价探底行情。

土地及新盘动态：优质地块竞争激烈、出现高溢价成交，二七粮二库、中原二砂地块分别由正弘、湖北邦成宏泰高溢价摘牌，本土与外地民企回归拿地。

趋势预判：展望后市，优质新品供给有限，房企营销动作保守。

在竣备放款新政约束下，8.28之前取得预售证的存量项目拥有回款窗口期，会成为四季度供货主力；已取得工规证尚未拿预售的新项目资金压力抬升，入市节奏或将审慎，建议房企善用保价锁客类营销工具抢抓窗口期。

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备注：

本文数据来源于泰辰市场监控中心，有地产业务方面需求请扫码咨询助理“泰小辰”。

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