城市更新走到今天，最缺的不是项目，是规矩。没有立法，钱投进去退不出来，改完没人管，历史拆了再难建。10月这一周，规矩正在一块块补上。

板块一 立法密集落地，规矩先行

1. 住建部：加快推动城市更新立法，十五五改造11.5万个老旧小区

9月18日国新办“十五五”系列发布会上，住建部城市管理监督局局长张强给出了未来五年的量化账本：新开工改造11.5万个城镇老旧小区，在五千个社区实施完整社区建设，更新加装住宅电梯57.5万台，建设改造城市绿地50000公顷。

数字背后是三条工作线。民生线，优先把最好的资源留给人民；发展线，实施1500个老旧街区厂区改造提升，导入新产业新业态；安全线，有序推进危旧房、城中村、地下管网改造，用好数智化手段建城市生命线安全工程。

配套机制四条：城市体检与更新一体化推进、更新规划实施、可持续投融资、更新与历史文化保护融合。最重的一句是“加快推动城市更新立法”——从政策倡导到国家立法，这是质的跨越。

——十五五的城市更新，第一次把“改多少”写成了硬指标。但指标要落地，还得靠立法把权责、钱、退路讲清楚。

2. 福建：国开行政策性资金，给八大领域“输血”

10月8日，福建省住建厅联合国家开发银行福建省分行印发《关于利用国家开发银行政策性资金支持推进城市更新行动的通知》，明确国开行政策性资金支持八大领域。

这八大领域几乎覆盖了城市更新的全部场景：既有建筑改造利用、老旧小区整治、完整社区建设、老旧街区厂区城中村更新、城市民生功能完善、基础设施升级、生态系统修复、历史文化保护传承。

从加装电梯到增设养老托育点，从危险住房改造到历史建筑保护，从城中村到老旧火车站统筹更新，都可以争取政策性金融资金。这是继中央明确“允许专项债支持城市更新、可作项目资本金”之后，地方把金融工具箱落地的关键一步。

——钱从来不是没有，是缺一个能对上口的通道。福建把国开行的钱和八大领域逐一对应，等于给基层递了一张明牌。

3. 安徽：为城市更新立法，严控城中村大规模拆除

安徽省十四届人大常委会第二十六次会议审议《安徽省城市更新条例（草案）》，共6章46条。核心是两件事。

一是把城市体检设为前置依据。草案明确，将城市体检作为编制专项规划、片区策划方案、年度计划和项目实施的前置依据，建立城市更新项目库。

二是严控大拆大建。针对城中村改造，草案提出严格控制大规模拆除搬迁，分类采取拆除新建、整治提升、拆整结合等方式。

资金上，鼓励设立城市更新基金、发行债券，支持符合条件的项目发行REITs；危险住房改造、老旧住房自主更新、电梯加装可提取公积金、使用物业维修资金。同一批会议还审查批准了《合肥市城市更新条例》《芜湖市城市更新条例》。

——安徽、福建、太原、合肥、芜湖……立法正在从“有没有”转向“细不细”。控大拆、体检前置、REITs退出，这几条写进地方法规，比任何口号都管用。

板块二 街区焕新，烟火气里见真章

4. 重庆：65条“山城后巷”国庆出圈

新华社10月7日报道，国庆假期，重庆除了洪崖洞、解放碑，一批修缮一新的“山城后巷”成了游客与市民的新空间。

黔江区“七坊七巷”是代表。这个由清乐坊、千户巷等组成的老城区，曾是古盐道、驿道交汇的商贾繁华地，后来年久失修。更新中保留传统建筑风貌，改造地下管网，实现“一坊一主题、一巷一特色”，国庆接待游客30余万人次。

重庆近年在全市推进背街小巷有机更新，打造黔江“七坊七巷”等65条“山城后巷”。南岸区后堡社区改造后年游客量突破200万人次，吸引原住居民回流1800余人。

——重庆给全国上了一课：老街区更新，留得住原住民，才留得住烟火气；有烟火气，才有人愿意来。

5. 济南：明府城鞭指巷焕新亮相

10月8日，济南明府城核心区鞭指巷地下管道改造完工，路面重铺沥青，多个临街院落完成加固修缮，外墙统一改为青砖或白墙灰瓦，已有商家陆续入驻。

这条因明清时期制作鞭子的作坊聚集而得名的老街，此前管网老化、排水不畅。此次系统更新了污水、雨水、供水管道，补齐了老城区基础设施短板。鞭指巷与后宰门街、曲水亭街一起，构成明府城历史文化街区的核心肌理。

——老街的焕新，先在地下。看不见的管网补上了，看得见的青砖灰瓦才有底气亮出来。

6. 宁波：庄桥老街“一张蓝图绘到底”

作为浙江省城市更新片区试点，宁波江北区庄桥老街片区总面积约157公顷，常住人口约2.2万人。它的做法是“小尺度、渐进式、微更新”。

先体检后更新。对片区开展全方位城市体检，结合居民问卷，精准识别8大类48项民生痛点。地上地下协同：新建污水管道约46公里、雨水管道约30公里，通信线缆入地4350米，建设口袋公园、社区公园2.8万平方米。

水乡肌理留了下来。庄桥河边的8座不同时期桥梁一步一景，庄桥大剧院将引入演出剧场、心理书店、文创展示等新场景。

——庄桥的“一张蓝图”，赢在没把老街当项目做，而是当社区养。渐进式更新，慢，但稳。

板块三 国际镜鉴，步行化与存量活化

7. 伦敦：牛津街即将封路，转身步行街区

伦敦牛津街即将在本月底关闭机动车交通，转身为步行街区。建筑事务所East公布的最新方案显示，宽步行道、行道树、座椅和餐饮桌将取代车流。第一阶段约一公里，10月26日封路，2027年春季完工，将新增50多棵树、两个公共广场。

伦敦市长萨迪克·汗称，这是“国家商业街转型为步行广场”的开始。值得注意的是，项目采用“测试先行”——先做临时改造收集反馈，再决定永久设计。

——把一条车水马龙的商业街还给行人，伦敦用了“先试后定”。城市更新最怕拍脑袋，测试先行是解药。

8. 伦敦：Bermondsey Place千套住宅获批

10月6日，伦敦Southwark议会批准Bermondsey Place改造规划，将新建1060套住宅，另配880平方米零售、商业空间和2571平方米轻工业空间。项目含8栋建筑，最高36层，较原方案44层有所下调。

亮点在绿色指标：住宅碳减排69%、非住宅42%，超出政策要求；规划200多棵树，生物多样性净增益26%，超过10%的强制标准；保留并迁移了历史烟囱，与地块的工业历史相连。

——英国的城市更新，把碳减排、生物多样性写进了规划审批的硬门槛。反观我们，绿色更新还多是“加分项”。

城市更新走到今天，真正的分水岭不在技术，在制度。

立法定了规矩，金融给了通道，体检设了门槛——这三件事同步落地，城市更新才能从“运动式改造”走向“制度化更新”。重庆的山城后巷、济南的鞭指巷、宁波的庄桥老街证明了一件事：只要把钱、规矩、民意理顺了，老街不拆也能活，而且活得更好。

从大拆大建走向微更新，从项目思维走向制度思维，从政府主导走向多方共治——这正是中国城市更新从增量时代走向存量时代的转型之路。

参考资料：

1. 住建部国新办“十五五”系列发布会（2026年9月18日）
2. 福建省住建厅、国开行福建分行《关于利用国家开发银行政策性资金支持推进城市更新行动的通知》（2026年10月）
3. 安徽省人大常委会《安徽省城市更新条例（草案）》
4. 新华社《“山城后巷”如何成国庆文旅“前台”》（2026年10月7日）
5. 济南报业《济南明府城鞭指巷焕新亮相》（2026年10月8日）
6. 央广网《宁波庄桥老街：一张蓝图绘到底》（2026年10月8日）
7. Dezeen《East unveils updated images of Oxford Street pedestrianisation》
8. LondonLocal《Southwark Council Approves Bermondsey Place Redevelopment》（2026年10月6日）