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据准聚数据收集到的关于在营酒店数据统计，截至目前，我国在营酒店总量达458380家，其中开业超过10年的占21.7%，超过20年的占1.0%；酒店行业已经从开新店为主，转到老店竞争为主，很多老酒店需要做产品升级、功能调整和效率提升，国际酒店集团也通过品牌引入、翻新等方式进入中国老酒店市场。

报告对坪效做了重新说明，过去坪效指每平方米每天能做多少营业额，澎润把它改成每平方米每天能赚多少利润，也就是同时看收入和成本；测算结果里，经济型、中端、高端、奢华酒店的平均坪效分别是0.98元、0.7元、0.39元、1.3元每平方米每天；高端酒店因为面积大、运营成本高，坪效反而偏低，60%的高端酒店坪效在0.08到0.68元之间。

上海办公与酒店坪效对比(㎡/天)

上海市场的对比也显示，高端酒店如果把每间房均摊面积从150平方米压到90平方米，营收坪效可以提高67%，毛利坪效可以提高94%；所以报告认为，老酒店改造要把提高坪效当作主要目标。

为了帮业主做决定，我们给出了一张老酒店改造业主自我检查表，表里有硬伤一票否决、物业状况打分、运营状况打分、资本压力评估四个部分。

坪效影响下的存量酒店改造自测表A

硬伤包括消防、结构、产权、水电、资金五项，只要有一项存在，就先不要做改造，先处理硬伤；综合打分满分100分，80分以上建议轻改造，60到79分建议中度改造，40到59分建议系统改造，40分以下就要评估大改造、换业态或者退出；这张表的作用，是让业主在花钱之前先做一次判断。

报告的主要部分是老酒店改造“三十六计”，分成增收、降本、提效三篇；增收篇有12计，包括客房重构、业态换新、公区变现、会议活化、功能复合、体验零售、情绪定制、艺术赋能、增量扩容、翻台提效、边角生金、构筑创生，目的是让空间产出更多收入，也增加非房收入；

降本篇也有12计，包括诊断先行、模块预制、集采降本、聪明利旧、数智提效、减损管控、材料变革、三区重组、绿色节能、设备托管、设施托管、弃旧图新，目的是控制改造投入和运营成本；

提效篇同样12计，包括边界重划、仓储立体、空间激活、停车改造、动线缩短、客群分流、效率溢价、消除瓶颈、家具集成、去冗瘦身、人机合一、工程集约，目的是把能经营的空间释放出来，也让运营效率更高。

报告强调，改造不能只靠一计，要根据项目情况做多种组合。

报告还给出了计策组合表，这张表按经营效益和功能设施两个方向整理，业主可以对照自测结果选择改造办法。

存量改造计策组合（一）：按经营效益自查维度

报告最后指出，存量改造的价值不只在于改善单店业绩，它还是城市更新的重要载体，也是资产价值重塑的核心路径，更是酒店行业高质量发展的必由之路。

在存量改造语境下，坪效的内涵必须重新定义，它指单位面积创造利润的能力，也同时看营收增长和成本优化；存量改造不再是花钱翻新的形象工程，而是投入产出的精密计算，涉及增收、降本、提效三个维度；关注和理解坪效，意味着酒店行业从拼规模转向拼效率。