透明研究院|一份产城研究报告,读懂南星桥地铁上盖

2026年上半年，透明研究院完成了一份产城研究报告——南星桥地铁上盖物业的办公租金研究。

在大数据时代，越来越多报告可以通过AI生成分析，但这次调研，我们通过传统的市场实地调研方式，从杭州全市办公市场入手，对南星桥板块在租办公项目逐一踩盘对比，再把本项目与区域竞品放在同一套标准下衡量。

因为对于产城研究而言，大量的真实数据掌握在一线招商运营人员手中，如果仅凭借线上信息，容易存在偏差的数据所被误导。

而且杭州办公市场正处在一个难言乐观的周期里：2025年，杭州市八区范围商务楼宇整体空置率约30.2%，平均租金约1.66元/平方米·天，较上一年下滑约12.6%。

在这样一个时间点上，撰写一份产城研究报告，为一栋尚未投用的写字楼定价，需要更谨慎、注重落地性。

大势：空置率背后是清晰的价格梯度

先看全市大盘。

2025年，杭州市八区范围商务楼宇整体空置率约30.2%，较2024年27.6%上涨约2.6个百分点。分行政区看，八个主要行政区的写字楼空置率主要集中在20%—35%之间，较2024年均有不同程度上涨。新增供应集中、经济环境，以及商务板块分散，是三个主要原因。

租金同向下行。八区范围内面向租赁市场的商务楼宇平均租金约1.66元/平方米·天，较2024年的1.90元/平方米·天下滑约12.6%，主要来自供需两端的双重挤压。

分梯队来看：

上城区以平均租金2.3元/平方米·天位居第一梯队；

第二梯队租金水平1.9—2.0元/平方米·天，以西湖区、滨江区为代表，上述区域部分板块面临退二进三，传统产业园拉低整体均价；

第三梯队租金水平1.1—1.5元/平方米·天，以萧山区、钱塘区、余杭区、临平区为代表，上述区域部分板块位于城市外围区域，内部租金梯队大。

空置率的分布同样分化：八个主要行政区中，空置率低于30%的只有滨江区（22.5%）和上城区（26.3%）。

分等级看，压力是全产品段的——2024至2025年，主城八区甲级商务楼宇空置率从28%升至33%，乙级从26%升至31%，丙级从25%升至28%。

最有价值的是其中一个事实：上城区的租金是全市最高的，空置率却是全市最低的两个城区之一。在市场普跌的时候，"位置"不但没有被抹平，反而被更清楚地标了出来。

这也是我们把这次调研的落点选在南星桥的原因——它正处在上城区，一个办公供应已经停滞多年的板块。

区域：一场持续了九年的"断供"

南星桥板块的办公供给，比很多人想象中更陈旧。

板块内5个主要办公项目，竣工时间分别是：大名空间2006年、凤凰中心2008年、赞成·太和广场2010年、海运国际2013年、赞成中心2017年。

也就是说，板块内最新的一栋写字楼——赞成中心，竣工至今已满九年；其余项目的楼龄在13至20年之间。

区域内租金水平站位与楼龄正相关：

第一梯队2.5—4元/㎡/天，以板块内品质最高的赞成中心为代表；

第二梯队2—2.3元/㎡/天；

第三梯队1.5—1.7元/㎡/天。

区域内项目的出租率普遍在70%—80%。说明需求是真实存在的，缺的是新产品。

项目：双轨上盖的主城坐标

产城研究报告的核心标的即南星桥板块新办公项目——杭铁·南星汇。

杭铁·南星汇位于钱江路与飞云江路交汇处，地铁4号线、5号线南星桥站D口、E口上盖，约500米即可一览一线钱塘江景。以项目为圆心，4站可达西湖景区与市民中心，7站可达武林广场；城站火车站、钱江新城CBD、湖滨商圈、萧山机场被快速串联。地面之上，钱江路、复兴路、之江路三条城市主干道交织，秋石、中河、时代三座高架环绕，快速交通纵贯全城。

一个容易被忽略的事实是：南星桥板块长期以来缺的并不是人气，而是商务与商业的配套载体。周边春江花月、蓝色钱江、仁恒滨江园等成熟大盘林立，数万常住人口与沿线写字楼群，却始终缺少一个能承接办公与消费的“接口”。

杭铁·南星汇的意义正在于此——它不是在一片新区里再造一座商场，而是在成熟主城里，补上一枚缺了很多年的棋子。

设计：低密花园重构的办公形制

杭铁·南星汇在杭州写字楼市场里，是个“非典型项目”：

5层、总高约23.5米、写字楼体量约13344平方米、标准层建筑面积约3000—3500平方米。

在主城核心区，这样的低密度几乎绝版。多数写字楼向上生长，用层数换取面积；而杭铁·南星汇选择横向铺开，用“一栋一总部”的方式，把空间还给人。

项目采用类独栋的品质楼宇形制，独立双大堂、电梯独立运行，办公互不干扰，天然形成总部专属场域。标准层层高约4.2米、净高约2.85米，高阔面宽让阳光无阻入室，视野一览无余。设计者还特意做了三件事：私享露台、屋顶花园、下沉式庭院。办公与花园在这里不再是“窗外的风景”，而是可以走出去、坐下来的日常——主城难得的自然花园办公体验。