举个例子吧，小龙女的户口在C类区域，也就是你的购房资格在C类，那么我就只能买C区域那些地方的房子+D区域。简言之，只能买除最发达的高新区和天府新区之外的其他城区的房子和郊区的房子。两个最发达的区域是互斥的，你只能选择一个区域。

人才落户就可以买了吧？前一段的抢人大战，也是房价上涨的推动力。

之前确实是这样，但是5.15新政之后不行了。人才落户之后需要缴纳满一年的社保。我回去为了加仓需要先卖掉总价不太高的房子，可就在签约的当天，买家告知自己失去购房资格了，囧。所以如果你立刻去搞户口，刚刚落户就想投机成都的房子，现在不太现实了。我是好多年的老户口，所以没有社保记录也是可以的。不过也是感慨现在年轻人的焦虑。在交易作废之后，贼贼的中介说，你可以不退定金，因为是他们违约。。。哎，何必呢，这又不是人家的错，其实这不算不抵抗力，从法律来讲确实是可以不退的。政策导致的不属于不抵抗力，只有什么地震、天灾才算的。当年买房的时候也遇到限购和提高首付比例，也是签约之后突然开发商要我补首付，当时真没钱啊，但是人家说你不补就违约，缴纳的钱不退。那时候我才知道政策的变化不属于不抵抗力。反正我觉得人家也不容易，也就退了定金了。后来这个小两口还打电话给我让我等他们几个月，几个月后就有资格了，很喜欢这个房子，希望我能留着卖给他们。他们从一年多以前开始看房子，一路上被新政策限购，看了一年，房价却翻了倍。想想当年我们在北京的无奈，其实现在就在他们身上发生。让我等他们，其实更多的可能还是焦虑房价继续上涨，几个月后又要花更多的钱去买了。。。。

除了户口和社保，你还需要名下没有成都房子，其他城市的不算，但是贷款记录全国都算。单身的话你只能买一套，已婚可以买两套。之前我名下在成都已经有两套房子了，按理说就不能买了，所以我要加仓，办法只有一个，就是卖掉一套小的再买一套更大的。我之前的都是100多的三居，所以卖了只能再换别墅了。这样才能完成加仓。所以本次回去的计划就是卖掉一套，然后买一套总价在500万左右的，能贷款的别墅。因为你买房要赚钱最大的优势还是杠杆啊，全款买房的收益肯定跑不赢股票的，必须有足够的杠杆才行。如果还有剩余的钱就都买 公寓，因为持有的住宅不能超过两套，公寓属于商用的，不限购的，随便买。所以如果你确认要去成都买房子，不妨也根据你自己的情况做个计划，到底要买什么类型的房子。

三

普通住宅怎么买？别墅怎么买？公寓怎么买？

普通住宅现在基本只能买二手的。可能很多人都看到了，现在成都的新盘都实行公证摇号，而且是限价销售。从政府高层的意图来说，限价的目的是让开发商的利润摊薄，从而失去过去高涨的拿地兴趣，也有效抑制社会资金再度大量地涌入楼市，形成更大的金融风险。这是之前我们谈贸易战的时候提到过的。房地产已经吸纳了中国太多的资金，有人说如果卖掉北上广深四个一线城市的所有房子，几乎可以买下整个美国。可以看到当前中国房地产市场价格高企的风险有多大，如果价格断崖下跌，后果不敢想象。所以只能通过一系列措施去杠杆，抑制房地产进一步泡沫化。所以很多人说政府的限价政策是脑袋被驴踢了，其实是你都没看懂中央的意图是啥。成都限价之后，确实对开放商的拿地热情降低了很多，面粉价格甚至高于面包价格，多宗土地甚至出现了流拍，开发商一算拿地之后赚不到什么钱，也就不积极了。已经开建的项目，很多的出现捂盘。资金周转没有压力的开发商可以，但是很多开发商的钱也是高利息贷款贷来的，时间就是钱，熬不起也只能开盘出售了。而你出售就要受政府限价约束。目前大部分新开盘的楼盘价格相比同一区域的二手房价格都要低20-30%。我曾经打电话去问过一个仁恒滨河湾的项目，这是我一个在地产公司的同学推荐的，说是性价比超级高，周围同类楼盘，卖4万，他被批准的上市价格是27000.这是多大的套利空间啊！  所以，几乎全成都有购房资格的人都来排号来了。排号又分为刚需和非刚需，优先刚需。比如500套房子有350套用来摇刚需，剩下150套摇非刚需。所谓刚需就是当前你名下没有房子。结果一看5万人排号抢500套房子，而且申请刚需的就有1万人。。。额，好吧，中签率1%一点都不夸张，跟我们股票打新的中签率差不多。其实这只对那种真的刚需，或者说想碰碰运气的人才适合去摇号。如果你想要确定的投资收益，去排队买新房肯定是不理性的。因为中签率全看运气，也许你等着摇了好几个项目，浪费了大量时间却根本不可能中签，然而这些时间里，二手房却又涨价了。。。。所以如果你要确定的投资收益，买普通住宅就得去二手市场才比较靠谱一点。二手住宅现在房主都比较惜售，报价也涨得很快，我2月份看好的400万的别墅，现在报价基本都是500万，很疯狂的，而且首付及交易成本比较高，算来算去，杠杆作用小了很多，而且普通住宅的贷款利率目前上浮了20%，达到5.6%年利率的样子。算来算去买二手别墅都不合算。。。

不过别墅可以买新盘的。主要原因别墅都比较偏一点，很多都不在限购区域里面。天府新区早年有一些很高端的别墅区，比如我之前一直想看的麓山国际，现在价格已经涨了好几倍了，从投资来讲不是很适合。而且周边都非常成熟，虽然继续上涨还有空间，但是付出的成本高，又限购。我去天府新区看过几个500万左右的别墅，品质都不咋样，感觉缺乏上升空间。我个人觉得还是高品质，现在离市中心稍微有点远，周边发展和配套尚未成熟的别墅区升值空间大一些。就如麓山国际，保利拉菲庄园这种，当年开盘的时候周围很荒凉，但是品质好，环境好，当几年后城市发展逐渐渗透那片区域之后，就变成了高价豪宅。麓山的别墅开盘的时候都不到一万，两年前我看上的某麓山国际别墅，当时也就600万上下，现在基本是2000万左右。。。太可怕了，买不起了，囧。现在麓山500万上下的只有品质很一般的叠拼产品，除了自己要住，投资价值不大了。所以最终目标还是放在周边稍远一点的地方。周边有好几个地方是有一些高品质大盘，一个是天府南边的郊县，一个是老别墅区牧马山，还有东边龙泉驿，最后是都江堰。从城市发展规划来说，成都是南拓东进，那我基本就只打算看成都南边、或者东边的别墅了。小龙女的老家在南边，为了离家近，最后确定方向就是南边，包括牧马山。这个方向选择其实挺少的。。。牧马山的别墅很多，品质比较差，园林做得很一般，而且因为供应很大，所以几年来基本没有怎么涨价。所以很多地产经纪人跟我说牧马山就是一鬼城，买房子的人根本不去住，交通上有点偏，配套几乎没有估计短期涨起来也比较难。大部分现在都不能贷款，有个很超值的楼盘也是我同学推荐的，品质不错，价格是好几年前的价格，但是却需要全款，好尴尬啊。。。其他楼盘二手比较多。有个品质比较好的新盘可以贷款，但最低800万起。。囧。。

后来在南边看到一个不错的盘品质好，可以贷款，利率上浮20%，各方面都还可以，一个370平的独栋，604万，只剩下一套尾房，其他都是1200万更大的户型了。当时动心了，当天就想交定金，但是我怕太冲动，打算回来跟杨过商量一下，第二天再去，结果第二天在去楼盘的路上销售告诉我不用去了，已经卖出去了。。。(⊙﹏⊙)。看见了吧，好房都是抢的节奏，留给你买的多少都不是很满意。后来再看的，就基本看不上了。。。

再说公寓吧。因为限购限贷把住宅的投资性需求抑制住了，所以公寓变得很火热。现在在售的公寓非常多。都是37-70平米这种开间户型的，有毛坯也有精装的，都很便宜。看了一下基本都是同区域住宅价格的60%吧。去看过最核心地段金融城附近的，对标北京金融街的地段吧，现在也就23000一平，附近住宅4万一平。带精装修，购买总价80万，年租金大约4万，回报5%左右。其实不错了。类似的公寓有很多，不过大部分要全款的。即便不要全款也是5成首付，贷款利率上浮30-40%，利率差不多接近年利率8%。。。。(⊙﹏⊙)。一个投资品年化收益5%，却是8%的利息，就好比一家上市公司每年的利润都不够还利息的一样，这肯定不是一个有吸引力的投资，最终可能还是全款靠谱点。而且公寓价格的上涨速度是很慢的，将来如果要转手，会有大量的税费，流动性会比住宅差很多。所以这个还是需要考虑的。但目前如果想要投资的话，公寓相比之下也确实是最好的选择了。。。目前公寓在一些非中心地段还挺便宜，有loft才15000左右的，位于老成都2.5环或者是天府新区的中和大源地区，很多总价才50-60万一个loft，看着能做成小两居的那种，我个人认为都有比较好的投资价值。

四

总结一下，当前限购升级，估摸着短期成都房价不会大涨，我因为身体原因，没有完成计划就先回北京了，因为连续很多天挺着大肚子走路看房，全身发生了较为严重的水肿，完成卖出了一套房子，但是没有完成买入计划。初步计划是等3个月完成生产之后，再去进一步考察并完成交易。交易目标任然是别墅+公寓的模式，别墅选择最大限额贷款，公寓可能就全款了。有兴趣的朋友一起来团购呀，(●ˇ∀ˇ●)