调研报告：青岛市南区片区城市更新 & Pre-REITs 介绍

本文依据： 录音卡记录整理+AI辅助分析+城市更新大资管论坛ppt拍照+个人学习心得，不保证数据来源及观点的准确性，仅供参考，欢迎指正

时间：2026年10月13日

一、一句话概览

青岛市南区把近百年历史的老城片区，从“拆旧建新”切换到“修旧如旧+内容运营”，用一家区属国企（海明公司）做片区统筹主体，把上街里街区做成年客流近8000万人次的超级IP；并在2026年9月发布市南区 Pre-REITs 基金，尝试用“基金培育—资产出表—资本接力”的路径，把老城资产送上资本市场。

二、片区基本情况：市南区与上街里历史城区

1. 市南区：2.7‰ 土地贡献全市 10% 生产总值

• 区域面积 30.01 平方公里，仅占青岛市土地面积的 2.7‰，贡献全市 10% 的生产总值；2025年一般公共预算收入 88亿元，税收占比 85%

• 聚集 706家 外资企业、150余家 大型总部企业（青啤、德才股份等）

• 金融增加值占全市的 1/3，本外币贷款余额突破 1.15万亿元

• 荣誉：中国城市高质量发展百强区、中国社会治理百强县、楼宇经济标杆城区三十强、山东省全域旅游示范区

• 数据来源：海明公司财务总监常玉杰在大资管论坛的分享、推介会领导致辞

2. 中山路—上街里：青岛城市文化的“根系”

• 中山路始建于 1898年，是近代青岛城市规划与建设的“起点”，青岛最初的电影院、咖啡厅、商场均出自这里，老青岛人称之为“街里”

• 衰落期（2000年前后起）：行政中心东移、东部商圈崛起，业态老化、人口流失、建筑破损，部分区域沦为“空心化”的旅游符号

• 复兴起点（2018年）：上合峰会后提出“老城区复兴”战略

• 系统推进（2022年至今）：青岛启动城市更新和城市建设三年攻坚行动，市南区以“全域5A级景区”标准打造中山路历史片区

• 核心策略：不搞大拆大建，秉持“修旧如旧”，用“老建筑+新消费”“旧里院+新经济”跳出“博物馆式”保护窠臼

• 关键制度创新：出台《青岛市历史建筑和传统风貌建筑保护条例》，制定《里院建筑修缮技术导则》，规范红砖勾缝、木结构加固等 28种 传统工艺技法，并启动“青岛历史城区”世界文化遗产申报

• 数据来源：知识库《调研报告：青岛市南区城市更新考察路线》

3. 片区资产与流量家底（海明公司口径）

流量三大入口：青岛火车站（胶济铁路百年老站，胶东地区流量入口）、栈桥、天主教堂。数据来源：大资管论坛嘉宾、常玉杰分享

4. 租金与资产价值变化（董事长口述）

• 银鱼巷商铺租金：改造初期 0.8–1元/㎡/天 → 运营后 18元/㎡/天

• 中山路商铺租金：2022年 5元/㎡/天 → 最高 25元/㎡/天

• 数据来源：海明公司董事长总结发言

三、操盘主体：青岛海明城市发展有限公司（海明公司）

• 全称：青岛海明城市发展有限公司；成立于 2018年1月2日，青岛市市南区国有独资企业

• 注册资本 20亿元（实缴约18.03亿元），总资产规模约 200亿元，员工约39人；下设 14家全资子公司

• 定位：市南区唯一以文商旅为主业的国有企业；青岛市历史文化街区保护更新的统筹实施主体

• 两项政府特许经营权：绵延 12.7公里 的青岛滨海风景区（栈桥、五四广场、八大关等）、青岛老城文化旅游区（2025年新获评国家4A级景区）

• 核心子公司矩阵：青岛瀚海星空文旅产业发展有限公司（文旅IP开发）、青岛上街里商业运营有限公司（银鱼巷运营）、青岛海明上街里物业管理服务有限公司、青岛海源里商业运营管理有限公司（与陕西袁家村合资运营劈柴院）等

• 数据来源：知识库《调研报告：青岛海明城市发展有限公司在市南区的城市更新》、大资管论坛嘉宾分享

四、“上街里”IP 与六大文化内核

1. 品牌矩阵

• 主品牌“青岛上街里”（源自青岛方言“上街里”——到街里去，从动词演变为文旅品牌）

• 三大流量节庆IP：里院喜剧节、青岛国际啤酒节老城会场、新春逛街里节（覆盖暑期—秋季—来年春节，实现全年串联）

• 自营/联营品牌：海明便利、老字号盛锡福、降血清蓝（奶茶）、太兴里、劈柴院、种花小筑、凡希酒店、活力奥莱、强脑科技等

2. “五个百年”文化打法

1. 百年青啤——街区啤酒质量由青啤集团与市场监督局双重督导（全青岛最高标准）

2. 百年光影——依托中国最早的电影院 1907光影俱乐部打造影视文化IP

3. 百年好合——依托海誓山盟广场做甜蜜经济，配套全国首个与景区结合的民政婚登处（线上放号秒空）

4. 百年风华——挖掘开埠工商业文化，曲阜路与河南路路口设海明便利店（青岛改革开放后首个工商个体户营业执照办证地）

5. 百年老字号——推进盛锡福等老字号复兴，打造四方路老字号特色街区

数据来源：大资管论坛嘉宾分享

五、14个更新单元 & 重点片区

片区划分为 14个更新单元，攻坚三类核心问题：区域发展均好性、创富力、空间内容适配性。

三个重点攻坚片区（论坛主推）：

• 河南路“何大肥”片区：以“先免租联营、后续分成”引入品牌，活力奥莱快闪店落地后坪效达 27元/㎡，后续复制到方圆里等点位

• 北京路劈柴院二期片区：以年轻力消费为核心，引入聚游酒店、二次元潮流业态，复兴30年代青岛最高建筑武起楼；里院喜剧节主会场布局带动北区活力

• 六街口片区：交通最好、近火车站、停车方便，重点布局里院长租公寓，填补淡季常住客群空白

数据来源：大资管论坛嘉宾分享

六、三大核心商业综合体

数据来源：大资管论坛嘉宾、常玉杰分享、知识库调研报告

三处文保建筑业态激活：东来银行旧址（河南路86号，拟与北京深山集市合作，底层集市+上层工坊）、振兴修道院旧址（拟引入文旅酒店、演艺类培训学校）、1907光影俱乐部（电影博物+演艺）。

七、Pre-REITs：这条线到底在讲什么

1. 核心概念：出表孵化 ≠ 出售资产

• 出表孵化：通过设置有限合伙实现“小股操盘、表外持有”，把负债转移到表外主体。通俗类比：限购时期让子女代持房产——资产还在自己名下控制，负债换了主体

• 基金定位：Pre-REITs 是一级市场私募基金，做不保本不保息的权益性融资，可设优先级/劣后级结构化分配；只要不要求保本保息、兜底回购，国企也可合规使用

• 与公募REITs的区别：Pre-REITs 无规模限制，更小的项目也可参与；机构间REITs（原私募REITs，学名“持有型不动产ABS”）无需发改委审批、无规模限制

• 一句话判断（论坛原话）：“REITs 跟城市更新没关系，谁要跟你说在城市更新里面做 REITs 是耍流氓。” 城市更新要做的是 Pre-REITs 这类一级市场前期融资

• 数据来源：知识库《城市更新Pre-REITs架构案例分享与答疑》、

2. 业主方出表改制的四大诉求

① 提前回收项目本金；② 表外实控操盘（形成基金层面的控制）；③ 保留原有运营团队，仅从包租模式改为委托运营；④ 不与原国资协议核心条款冲突。

3. 对业主方与运营商的双向价值

对业主方：

• 提前回收现金、降低负债，引入外部投资人后仍保持国资实控

• 优质资产搭配弱势资产形成“资产包”（肥瘦搭配）平衡现金流，保留资产增值溢价权利并辐射其他资产

• 单个资产预计总规模 22.19亿元，国资仅需投入 2.98亿元，最终可回流 19亿元 现金——速度远快于等待REITs上市

对运营商：

• 提前回收前期投入（案例中为1.02亿元），解决连续5年无法分红的问题

• 委托运营模式受资本市场保护，国资更换运营方违约成本更高，运营期限更稳定

• 可获得 10% 期权池，分享重资产增值溢价，符合轻资产运营公司资本化上市的长期需求

4. 经典架构案例（单个资产）

以某网红项目为例（成都运营商、郑州/南京/上海同类项目）：资产预计总规模 22.19亿元，NOI 约 1.38亿元/年，国资股本金 9.02亿元，国资仅需投 2.98亿元即可撬动；总投 22.22亿元，其中 60% 银行贷款约 13.2亿元。运营商保留 5% 年化派息 + 10% 期权池。

5. 片区级案例：重庆长安四分厂

• 位于重庆江北区，距观音桥商圈直线3公里，原工业用地，长安汽车搬迁后一级征收成本需 22亿元

• 原方案困境：17亿现金+9.6亿资产抵扣，但住宅地块地产商最高出价仅 7500元/㎡，距资金平衡要求的 9100元/㎡ 有缺口

• 创新方案：将大量居住地块调整为产业/商业地块，仅留3块临江临地铁优质地块；让长安汽车以资产作价入股成为SPV股东（产权人变股权人）

• 结果：江北城建做土地整理仅需支付 5.29亿元，城投仅投入1亿多元撬动总投 26.72亿元 的项目，江北城建还能通过 5.53亿元土地创金返还盈利

• 启发：打破“居住地块最值钱”的传统认知，证明运营得当的产业、商业资产可承担较高楼面价

6. 中国不动产资本市场的规模坐标

• 二级市场规模仅 2000多亿元（2026年口径），在途申报资产 92项、合计一千多亿元；对比美国约 6万亿美元

• 论坛判断：“现在很像 2000年左右的房地产市场”，处于行业发展初期，一级市场更活跃但外界多看不到

• 数据来源：柯翔总内部分享

八、青岛市南区 Pre-REITs 基金：落地动作

1. 基金发布

• 2026年9月20日，“青岛城市更新与活化投资推介会”重磅启动市南区 Pre-REITs 基金筹备发布仪式，该基金打通市南区城市更新项目与资本市场的通道

• 参会嘉宾：市南区委书记王锋、副区长李宏建，海明公司党委书记董事长周生、青岛海诺投资发展有限公司党委书记董事长李大涛，中国人民大学国发院城市更新研究中心主任秦虹、厦门大学建筑与建筑学院经济学院双聘教授赵燕菁、高和资本执行合伙人苏鑫等

2. 上街里MALL 的基金架构（首个入包资产）

• 以上街里MALL为底层资产，整合剥离至 SPV 公司，引入银行并购贷款

• 海明公司与高和资本共同作为基金管理人，海明作为劣后级LP，引入青岛市引导基金、市级国企作为战略级LP，向社会投资人开放约 49% 募集份额

  

• 政策配套：王锋书记同意在上街里MALL项目试点土地年限提前续期（参考广州、上海、北京细则），片区资产确权等政策获市区两级政府支持

• 后续资产储备：原创品牌集合街区（1.7万㎡，紧邻火车站）、活力奥莱街区（1.35万㎡，轻奢/重奢品牌集合）

• 数据来源：大资管论坛嘉宾常玉杰分享

3. 市南区在 REITs 上的先手

• 落地全国首批商业基础设施公募REITs项目华夏华润商业REITs，成为国内首个突破百亿市值的REITs产品

• 青岛市为国家首批在线消费试点城市，获中央专项资金5亿元；上街里MALL所在中山路商圈已纳入该资金支持范围；已有4个项目获国家政策性金融工具支持

• 数据来源：推介会领导致辞、大资管论坛

九、论坛上的其他关键观点

• 原拆原建圆桌：落地点在“居民认知转变难、组织协调难、资金与质量控制难”。赵燕菁主张用改造前后资产价值落差吸引居民出资，政府不应过早给补贴（否则抬高预期）；可从下游产业链（家电家具消费）获取收益

• 首开集团经验：北京6000多万㎡住宅产权，从“四方出资”改为“谁受益谁出资”，优先推楼龄30年以上、居民积极性高的项目；单户征收成本从400万降到200万出头，逐步往片区化统筹推进

• 城市更新本质：多元参与主体的增量利益分配——政府要形象、居民要获得感、运营者要投资回报、消费者要烟火味

• 非标商业判断：以人为本、不追求标准化复制，为本地年轻人留出空间，生长周期更长

• 数据来源：论坛嘉宾分享

十、数据来源说明

说明：

• 本报告数据主要来自城市更新大资管论坛录音与知识库内容，未调用公网/学术搜索（本会话可用范围内以用户自有素材为主）。

• 部分经营数据（客流、营收等）为论坛现场口径，与政府公开数据可能存在统计差异，引用前建议复核。

• 本文依据： 录音卡记录整理+AI辅助分析+城市更新大资管论坛ppt拍照+个人学习心得，不保证数据来源及观点的准确性，仅供参考，欢迎指正

• 报告整理： · 2026年10月13日