2026年3月，佛山市政协聚焦居民反映强烈的物业服务“质价不匹配”核心民生问题，组建专题调研组，对内深入市内住宅小区一线走访，对外赴上海等标杆城市调研取经，形成《关于“加强佛山小区物业服务质价匹配 提高居民住地生活幸福感”的专题调研报告》。

报告于9月出炉，全面厘清行业发展现状，精准锁定核心痛点，系统性提出四大破局方向。

作为万亿GDP城市，佛山物业服务行业年营收规模已近50亿元，行业发展已形成三项扎实成果：

1. 党建治理体系全面成形

截至2026年7月底，全市建成1个市级、4个区级物业行业党委，83家物业企业建立党组织，1373个小区成立小区党支部，覆盖率达65.88%，9566名党员担任楼栋长。2021-2024年间，全市累计4个小区入选全国“美好家园”典型案例，9个小区获评省级“红色物业小区”。

2. 收费与监管制度同步完善先后出台物业服务质量评价、公共收益管理等系列配套制度，搭建起基础监管框架，其中前期物业费执行五等级政府指导价。

3. 服务创新实践持续推进部分小区探索出成熟的精细化运营模式，如禅城区龙湾华府将物业模式从“包干制”改为“酬金制”，所有物业费和公共收益统一存入业主公共账户，每笔支出需经业委会透明审批，最终物业费从2.70元/㎡（不包公摊）降至2.18元/㎡（包公摊），全年为业主节省近300万元；同时物业费收缴率稳步提升，一线员工工资同步上涨，物业人员服务积极性显著提高。

困境一：党建引领作用虚化

部分基层党组织将精力集中于行政事务，对小区治理投入不足，在服务监督、公共资金监管、矛盾纠纷调处等关键环节话语权薄弱。

社区、业委会、物业三方常态化议事机制缺位，面对物业费调价、公共收益使用、业委会换届等重大事项，普遍陷入“议而不决、决而不行、推诿扯皮”的僵局。

困境二：制度机制支撑不足一方面，开发商、业主、物业三方在物业费定价上立场对立，长期陷入定价博弈困局，全市约150个小区仍沿用指导价发布前的老旧前期物业合同，约225个小区长期“顶格”执行2.7元/平方米的最高指导价，收费标准固化多年未动态调整。

另一方面，全市物业行业整体呈现“小散弱”特征：566家在管住宅小区的物业企业中，管理1-10个小区的小微企业达526家，占比93%。物业企业被额外赋予水电公摊核算、公共区域消杀、充电桩建设等大量公共管理职责，但绝大多数小微企业不具备对应专业资质，服务权责边界严重模糊。

困境三：供需两端履职缺位供给端，部分物业企业擅自缩减服务内容、降低服务标准，陷入“服务降标→业主拒缴物业费→进一步压缩服务成本”的恶性循环；

需求端，业主自治能力普遍薄弱，业委会成立难、履职难、换届难，直接导致服务监督缺位、公共收益侵占、维修资金违规使用等问题频发。

1. 以党建引领筑牢治理核心

将小区物业治理纳入镇街、社区年度绩效考核核心指标，赋予社区党组织对辖区物业项目评优评先、信用评级的前置审核和建议否决权。

深化“红色物业”建设，将服务监督、矛盾调解、资金监管纳入物业党员履职核心内容，借鉴上海业委会党建成熟经验，选拔公信力强、热心公益的党员业主充实自治队伍。

2. 以市场机制明确质价标尺将所有物业服务项目转化为可量化、可打分、可核验的标准化指标体系，引入第三方专业机构定期开展服务质量考核，考核结果直接作为物业费动态调整、物业项目续聘或解聘的核心依据。

优化住宅分类管理和物业费定价目录，对高端改善型住宅推行“基础物业费+增值服务费”的弹性模式，实现“高端高配、优质优价”。

3. 以闭环监管补齐执行短板完善多部门联动监管机制，推动各镇街设立物业管理专职岗位，有条件的镇街可组建专门的物业管理工作机构。

厘清市、区、镇街三级住建、市场监管、消防、公安、城管等部门的监管权责边界，充实一线专职监管人员力量，建立物业企业信用评级和市场退出机制，淘汰劣质服务主体。

4. 以数智赋能提升治理效能依托“智慧房产”等数字化平台打通监管全流程，用技术手段辅助服务考核与日常监管，降低业主参与监督的门槛，实现物业服务全流程透明化、可追溯。

四项举措相互支撑，形成从组织引导到规则落地、从执行监管到技术赋能的完整闭环，系统性推动佛山小区物业服务真正实现质价相符，切实提升居民居住幸福感。