券商:房价或在明年春节前后止跌回升

9月29日，中信证券发布最新市场研判，指出在供求两端政策共同加持下，预计2027年春节前后，全国房价将在较为广阔的范围内止跌回升，房地产市场景气复苏节奏有望明显提速。

止跌支撑条件

• 京沪二手房房价年内已经率先实现止跌，核心城市市场企稳的信号意义十分明确。

• 全国多数城市房价收入比逐步回归合理区间，租金回报率超过无风险利率，部分房源月供已低于租金。

• 8月70城房价数据显示，一线城市新房、二手房价格环比率先转正，二三线城市价格降幅持续收窄。

机构观点分歧

• 摩根士丹利认为本轮地产调整从2021年高点算起已满6年，符合全球地产调整周期中位数，调整已接近尾声。

• 高盛判断全国房价整体真正的底部要到2027年前后才会出现，核心一线城市核心区域后续房价有上涨空间。

• 有业内人士提醒不能简单套用海外地产调整周期经验，部分人口流出的三四线城市磨底周期可能更长。

近期京沪先后落实现房销售执行细则，更多城市有望跟进出台配套政策，市场观望情绪将进一步缓解，推动市场预期持续修复。

上海现房销售执行细则归纳解读（9月28日四部门发布）

不是一刀切全部现房，而是8月28日后新出让宅地优先现房销售；同步收紧预售、强化资金监管，降低购房者烂尾风险

一、现房销售核心规则

1. 适用范围：2026年8月28日起新公告出让土地的商品住房项目，优先现房销售；土地出让阶段就写明是否为现房项目。8月28日前已拿规划许可证的存量项目，沿用旧规则，不受影响。

2. 现房正式销售门槛：房企完成房屋首次登记（大产证），向区房管局做现售备案；房源无抵押、查封，备案通过后才能正式签买卖合同卖房。

3. 现售定金制度（重点创新）

◦ 房企拿到建筑工程施工许可证之后，就可以和购房者签定金合同，提前锁房；

◦ 定金上限：不超过总房款3%；

◦ 违约保障：房企无法按期交房，购房者可解除定金合同，房企返还定金并承担违约责任。
作用：解决现房项目建设周期长、前期无法锁客的痛点；3%低比例，控制购房者资金风险。

二、配套预售新规（和现房并行）

新出让土地项目如果不做现房、选择预售：

• 预售单体必须主体结构封顶才可申请预售；

• 预售资金全额、全过程监管，竣工验收完成之后，监管资金才能解除；

• 推行主办银行制度：项目全部资金（开发贷、自有资金、销售回款）统一进主办银行专户，统一监管，穿透管控项目资金，防止资金挪用。

三、对各方影响归纳

✅ 购房者

1. 新房交付风险大幅下降：现房项目是大产证后再卖房，所见即所得，不存在烂尾；

2. 预售项目门槛抬升+资金全监管，期房交付安全性提升；

3. 现房可提前用3%定金锁定房源，资金压力不大；

4. 缺点：未来新房供给节奏放缓、开发成本抬升，长期看新房定价或更刚性。

✅ 房企

1. 现金流压力变大：现房模式要全额盖完、办大产证才能正式回款，资金占用周期拉长；

2. 资金监管更严，资金调动自由度下降；

3. 利好资金稳健、融资能力强的头部房企；中小房企拿地会更加谨慎。

✅ 市场层面（结合前面券商地产观点）

1. 京沪作为一线城市率先落地现房细则，释放“保交付、修复购房信心”强政策信号，是本轮地产政策组合重要一环；

2. 短期不会立刻改变市场供需，存量在建项目仍按期房推进；中长期新房供给结构逐步转向现房为主；

3. 修复购房者预期，减少观望情绪，支撑核心城市楼市企稳，对应券商提到的一线城市房价率先止跌逻辑。

四、一句话总结

上海现房细则是渐进式改革：新地优先现房、存量项目平稳过渡；用3%定金机制平衡房企锁客需求，叠加预售资金强监管，核心目标是根治烂尾风险、修复购房信心，带动核心城市楼市预期修复。