828新政深度解读及对房地产行业

影响分析报告

为加快构建房地产发展新模式，防范化解房地产领域风险，推动行业向“新模式、新机制、新动能”转型，2026年8月28日，住房和城乡建设部、自然资源部、国家金融监督管理总局、中国人民银行、证监会等多部门集中发布《关于完善商品房住房销售制度的通知》（建房规〔2026〕3号）、《关于改革完善房地产信贷管理推动加快构建房地产发展新模式的意见》（银发〔2026〕171号）、《商品住房开发贷款管理办法（试行）》（金规〔2026〕4号）、《个人住房贷款管理办法（试行）》（金规〔2026〕5号）、《商业地产贷款管理办法（试行）》（金规〔2026〕6号）、《城市更新项目贷款管理办法（试行）》（金规〔2026〕7号）、《信托公司开展房地产领域信托业务管理办法（试行）》（金规〔2026〕8号）、《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》等8项房地产领域政策（以下统称为“828新政”或“新政”）。

本次新政是我国房地产行业发展模式的系统性制度重构，覆盖销售制度、信贷管理、资金监管、融资体系、资本市场等全链条，标志着行业正式从“高杠杆、高周转、主体信用驱动”的传统发展阶段，进入“项目封闭运作、自有资金驱动、现房品质导向”的新发展阶段，将对房地产市场格局、企业经营模式、地方土地管理产生深远影响。

本报告分为政策解读和行业影响两个部分。全文约16300字，请耐心阅读。

第一部分政策深度详细解读

一、商品房住房销售制度政策解读

《关于完善商品房住房销售制度的通知》（建房规〔2026〕3号），全文共三条十项，包括完善商品住房预售管理、有力有序推行商品住房现房销售、加强政策措施协同等三个方面内容。相关解读如下：

（一）完善商品房住房预售管理

本项共三条，包括预售条件、资金监管、新老项目分类适用等。相较于当前实施的政策来讲，主要变化如下：

1.预售条件变化：

由此前根据形象进度（正负零、三分之一、二分之一、封顶），统一变更为主体结构封顶。对除多层以外的项目预售影响较大，其中对18层建筑项目至少延后36天，30层建筑的项目至少延后120天（以6天一层计）。

2.预售资金监管变化：

2.1 监管周期延长：由此前预留足额项目建设资金（定额或比例，各地政策有差异），统一为“项目竣工验收、水电气热等配套设施具备交付条件后”。基本上等同于全开发过程、全额资金监管，基本上杜绝房企通过正常手段跨项目调配资金，销售回款资金在项目监管账户沉淀规模增加，滞留时间延长（开盘到竣备大约需要6个月到1年或更长时间）。

2.2 增加法定退房义务：增加了房企如不能按期交房，购房人有权按照合同约定提出解除合同，房企须退还购房资金，并承担违约责任。此前，业务实践中，房企延迟退房，违约条款大多设置为按天数支付赔偿金，不涉及退房事项。新政进一步保护了购房人权益，从法律上杜绝了购房人在不能收到住房的情形下，还需要定期偿还个人住房按揭贷款的不合理现象。

3.存量已取得建设工程规划许可证的项目，按原政策执行。

（二）有力有序推行商品房住房现房销售

本项下共三条，包括适用范围、备案管理、销售定金。相较于当前政策来讲，主要变化如下：

1.适用范围强制性扩大：新政前，现房销售为部分城市部分项目集中供地模式下竞拍异常激烈的情形下可能触发的一种制约土地市场过热的手段，或部分城市少量试点（如海南）。新政将所有新出让土地和已出让未取得建设工程规划许可证的商品房住房优先选择现房销售，已取得建设工程规划许可证的项目鼓励实行现房销售。

2.现房销售实行先竣工验收和备案再发证的管理模式，涉及的主管部门更多，用时更长。

此前，商品房住房的销售（预售）许可证的办理，在取得四证（土地使用权证、用地规划许可证、建筑工程规划许可证、施工许可证）后，根据不同建筑高度的形象进度要求，向属地住建部门申请，通常从拿地到四证齐备满足形象进度要求时间，成熟房企通常在6-9个月。

新政要求，完成项目竣工验收后，方可向属地住建部门申请。竣工验收涉及多项内容（规划、消防、人防、电梯、水、电、气、暖等）和多部门（住建、规自、消防、人防、环保、市监等），项目所在地行政效率将对现房销售许可的办理效率形成直接影响，以常见30层高层毛坯交付为例，预计现房销售比原预售条件（三分之一形象进度），开盘时间延后至少11个月（6天/层，2个月室内及设备安装、1个月综合验收备案），精装交付，则至少延后15个月。

3.明确定金模式，明确全周期监管。

3.1 定金收取的时间提前。

新政明确实行现房销售的项目，在取得建筑工程施工许可证后，可签订购房定金合同。此前各地预售政策中，通常要求房企在未取得预售证前不得以任何名义收取客户购房资金，业务实践中通常签订《认购协议》收取少量意向金。在取得预售证后，收取正式定金。相比较老政策，定金的收取时间提前，由此前的预售证后，提前到施工许可证。实际业务时间，提前约1-3个月。

3.2 定金监管与预售资金监管周期延长，法定退房义务增加（具体内容参考前文预售资金监管变化）。

（三）加强政策措施协同

政策要求，各地要同步完善商品房用地供应、金融支持等相关政策，优化项目开发建设、销售和不动产登记管理，加强政策协调和衔接，提高管理服务效率。本条是对实行现房销售管理做出的政策和制度保障措施。

1.优化土地供应：带规划出让、分期支付、提前公开。

1.1 显著变化：可带规划出让。

此前，集中供地模式下，热点城市增加了按竞拍激烈程度进入规划方案比选环节，最终确定土地归属，一般情形下，土地出让与规划方案没有关联。新政背景下，提出“可”带规划出让，在业务实践中通常表现为房企提前锁定开发地块，完成初步设计方案后，再将意向地块上市，也就是我们常见的先“勾”后“拍”模式。实际上，新政实施前不少城市已在业务实践中试行，能够让房企做到所谓“拿地即开工”，节约项目前期策划时间。

1.2 进一步明确土地出让金分期缴纳。

新政明确土地出让金可分期缴纳，具体缴纳比例由市县人民政府确定。新政前，土地出让金也可分期支付，一般可延长至预售证办理前（最长半年）。新政后，若仍可弹性至预售证办理，则最后一期缓缴延长时间最长可达11个月左右。

1.3 土地出让公告中须明确是否现房销售。

2. 加大融资支持力度：开发贷主办行负责制、贷款期限与开发周期匹配机制。

2.1 一项目选定一家主办银行。

新政前，尤其是白名单机制实行前，同一项目存在通过项目贷、信托贷款等多种类型金融机构多渠道经反复包装后重复融资的现象。新政明确一个项目只能选定一个主办银行，由主办银行单独或牵头组建提供开发贷款等融资服务，杜绝同一项目利用不同金融机构的信息差，重复贷款现象发生。

2.2 分户土地使用权集合抵押

新政要求，项目开发贷设定土地抵押的，应以“分户土地使用权集合”进行抵押，主要防范一个项目多个地块，以不同地块分别向多个金融机构贷款，单笔融资业务发生违约风险时，对项目公司追索时采取的法律控制手段，影响其他金融机构的合法权益。新政下，分户土地使用权集合，同时设定一个主办银行，可有效避免类似事件再次发生。

2.3 开发贷与项目建设周期相匹配。

此前，开发贷款通常为3年。实施现房销售管理后，由于销售开始时间延后，叠加销售周期延长产生的还款周期拉长，开发贷最长贷款期限延长至7年，总体以与项目建设周期相匹配为原则。

3. 完善开发建设管理：健全工程质量保证体系、优化审批流程、提高开发品质。

此条所涉内容，为一般强调，无显著变化。具体为：商品住房开发建设实⾏项⽬开发公司制。建⽴健全商品住房项⽬⼯程质量保证体系，落实项⽬开发公司⼯程质量⾸要责任和勘察、设计、施⼯、监理单位主体责任。优化⼯程建设审批流程，缩短⾏政审批时限，做好商品住房项⽬⼩区规划、房屋设计、施⼯建造、竣⼯验收、交付使⽤等全过程管理⼯作。提⾼房地产项⽬开发品质，建设安全舒适绿⾊智慧的“好房⼦”。

4.推行“交房即交证”：对首次登记的时间效率提出要求。

由于客户分户产权登记是建立在项目公司首次总体产权登记之后，现房销售若要实现“交房即交证”，则对项目公司项目总体产权登记的时间效率提出要求。首次大产权登记，须在竣工验收备案之后，分户登记若涉及个人住房按揭贷款还涉及他项权利登记，涉及买卖合同、不动产登记、抵押登记等多个环节。

二、房地产信贷管理政策解读

《关于改革完善房地产信贷管理推动加快构建房地产发展新模式的意见》（银发〔2026〕171号），全文共七章三十六条，包括总则、房地产贷款品种、房地产开发贷款、购房贷款、经营性贷款、房地产金融宏观审慎管理、附则等内容。现对政策关键内容解读如下：

（一）第一章 总则：宏观审慎、风险防范、全链条细分领域信贷产品

第一条到第三条，共三条，说明意见出台的依据、目标、管理原则、对银行业金融机构的管理要求。这里边关注三点，一是，关注房地产信贷围绕房地产开发、建设、销售、运营全链条开展，以总量合理，结构均衡、期限匹配、专款专用为原则，提供细分领域信贷产品；二是，关注个人住房贷款制度支持刚性和改善型住房需求，提到多主体供应、多渠道保障、租购并举，意见后文对应有租赁贷款事项。三是，要注意到意见总体上是以宏观审慎，风险管理为前提，进一步规范、细化房地产信贷各项管理措施。

（二）第二章 房地产贷款品种：开发贷款、购房贷款、经营性贷款

第四条到第九条共六条，说明房地产贷款可用于的领域及贷款品种和贷款的限制性领域。

1.房地产贷款可用于：商品住房、保障性住房、租赁住房、商业地产等领域；

2.房地产贷款禁止用于：缴纳土地出让金及相关税费。

3.房地产贷款品种：

3.1 开发建设阶段：设房地产开发贷款。

包括商品住房开发贷、保障性住房开发贷、住房租赁开发贷、商业地产开发贷款。意见出台前，统一为房地产开发贷，未区分不同开发类型的细分贷款。

3.2 销售阶段：设购房贷款。

包括个人住房贷款、住房租赁团体购房贷款、商业用房购房贷款等。其中，住房租赁团体购房贷款，此前关注度较低，是2024年新设贷款品种，是金融机构面向企业、符合条件的事业单位、专业化规模化住房租赁企业发放的贷款，用于依法依规批量购买存量闲置房屋用作保障性或商业性租赁住房长期持有运营。贷款期限最长不超过30年，贷款额度原则上不超过物业评估价值的80%。

3.3 运营阶段：设经营性贷款

包括经营性物业贷款、住房租赁经营性贷款。

（三）第三、四、五章具体贷款品种介绍

第三章房地产开发贷款，第四章购房贷款、第五章经营性贷款；主要内容如下：

1.房地产开发贷款：

1.1 适用项目类型：商品房住房、保障性住房、租赁住房、商业房地产等；

1.2 资金封闭管理：明确要求项目公司应在贷款主办银行设立账户管理资本金、现房销售回款及贷款资金，资金实行封闭管理。项目公司的定金监管账户、预售款监管账户也应设置在主办银行。开发贷主办银行形成了对项目公司全部资金的实质性监测和管理。

1.3 强制抵押：开发贷款，明确要求设定土地和在建工程抵押。并根据情况追加股东担保、股权质押等增信方式。

1.4 按进度受托支付：开发贷根据项目建设进度、风险情况分批发放，受托支付至项目公司交易对象。

1.5 贷款期限延长：预售项目原则上不超过3年，最长不超过5年；现售项目原则上不超过5年，最长不超过7年。商业项目，原则上不超过7年。首次还本原则上应在竣备后。

1.6 保障性住房开发贷款：仅适用于配售型保障性住房项目。贷款人应按照保本微利原则，在全面测算项目综合收益和风险基础上，结合项目建设运营周期和还款来源、资金成本等情况，合理确定贷款利率和还款方式。意味着无回款来源的保障性住房，暂不适用此贷款。保障性住房开发贷款利率低于住房开发贷款。

1.7 住房租赁开发建设贷款：以长期租赁住房开发企业为投放对象，一般期限不超过3年，最长不超过5年。

开发贷最大的变化有三点：一是将资金管理和资金监管全部集中在项目贷款主办银行，为主办银行全面监控项目资金使用情况和风险防范创造了便利条件；二是，受预售条件的变化，最早还款时间延后至项目竣备后。三是，受回款周期延长影响，贷款期限相应做了延长。

2.购房贷款

2.1 贷款类型：包括个人住房贷款、商业用房购房贷款、住房租赁团体购房贷款。

2.2 个人住房贷款，主要有以下变化：贷款期限延长，由最长30年延长至40年；放款时间延后：由签订购房合同具备放款条件，变为项目竣工备案后发放。对项目回款影响较大。即使存量项目已封顶可预售，其个人按揭贷款的放款也需要在项目竣工备案后。一套房屋只能设定一次抵押贷款：金融机构不得以再评估后净值为抵押追加购房贷款。此前，有部分金融机构开展此类业务。明确借款人发生阶段性还款困难时，以协商为主，灵活调整还款计划。其余，贷款条件、利率约定、设定抵押等情形与新政前业务实践差异不大。

2.3 商业用房贷款，主要有以下变化：放款时间延后，由预售合同签订后，变更为项目竣备后，放款时间大幅延后；放款期限延长，最长可放宽到15年。其余贷款条件要求变化不大。

2.4 住房租赁团体购房贷款：指银行业金融机构向企业、符合条件的事业单位、专业化规模化住房租赁企业发放的，用于依法依规批量购买存量闲置房屋用作保障性或商业性租赁住房长期持有运营的贷款。申请住房租赁团体购房贷款购买的房屋应为法律关系清晰、已竣工备案的商品住房、商业用房等，在贷款存续期内，房屋租赁用途不得改变。住房租赁团体购房贷款期限最长不超过30年，贷款金额原则上不超过物业评估价值的80%。

3.经营性贷款

3.1 适用对象及范围：适用对象为企业，放款条件为：取得产权证并投入运营；物业类型包括但不限于商业综合体、购物中心、商务中心、写字楼、酒店、文旅地产项目等。

3.2 经营性贷款主要变化如下：贷款期限延长，一般物业最长10年调整为15年；自有产权长期租赁住房最长不超过20年；非自有租赁住房，最长不超过5年。贷款额度变化：一般物业不超过评估值70%，自有产权租赁住房不超过评估值80%，非自有产权租赁住房不超过评估值70%。明确开发建设和持有运营为同一主体的，经营性贷款可用于置换前期开发贷款。

（四）第六章 房地产金融宏观审慎管理

中国人民银行为宏观审慎最高管理机构，会同金融监管总局确定个人贷款、商业用房购房贷款的最低首付比例政策，个人住房贷款利率由人民银行另行规定，会同相关部门根据市场形势建立逆周期调节机制，对信贷业务开展监测评估专项管理，完善房地产金融统计指标体系，银行业金融机构根据规定报送统计数据。

（五）第七章 附则

说明本意见所称银行业金融机构的范围、意见的执行时间。个人住房贷款、开发贷款、商业地产贷款具体业务管理办法由金融监管总局牵头制定，此前意见与本意见不一致的，以本意见为准。

三、商品住房开发贷管理办法解读

《商品住房开发贷款管理办法（试行）》（金规〔2026〕4号），全文共七章三十九条，主要内容包括项目和借款人条件、主办银行、业务办理、风险管理、监督管理等内容，主要内容见前文房地产开发贷的相关解读内容。重点关注如下细节：

1.要求主办银行对不同主体申请房地产开发贷款应一视同仁：合理区分房企集团风险和单一项目风险，按照市场化、法治化原则自主决策，对不同所有制房地产企业的项目一视同仁提供贷款。

2.开发贷申请及放款条件与此前基本保持一致。总体条件与此前基本一致（四证、30%自有出资、二级资质）。新增项目间资金不得混同的要求。

3.禁止主办银行跨城市展业、禁止房地产项目跨城市调配资金。业务管理中要求，贷款人发放的住房开发贷款只能用于本城市的商品房开发项目。一方面，禁止开发商将房地产开发贷款用于其他城市项目；另一方面，约束金融机构严格按照项目属地开展房地产开发贷款业务。

4.禁止房企集团母公司归集项目贷款资金。业务办理中增加借款人承诺：借款人严格按照合同约定使用资金，不得变相套取项目贷款资金，不得违规将项目贷款资金、项目收入资金划拨至房企集团、母公司或其他关联企业，借款人及其股东不得抽回项目资本金，设立抵押时不得将已售房屋及其土地纳入抵押范围。贷款不得跨项目使用，不得用于缴纳土地出让金及相关税款、项目分红、其他投资等。

5.与白名单机制联动。依本办法发放贷款的商品住房开发项目，均纳入“白名单”项目管理，及时向城市房地产融资协调机制报送相关信息。

四、个人住房贷款管理办法解读

《个人住房贷款管理办法（试行）》（金规〔2026〕5号），全文六章三十七条，包括贷款对象和条件、贷款审批与发放、贷后服务与管理等内容，核心内容见前文购房贷款解读相关内容。本节关注以下事项：

1.房贷支出与收入比控制在50%以下，月所有债务支出与收入比控制在60%以下；

2.明确购买未结清贷款二手房可以开展“带押过户”，实现登记、贷款、放款、还款、尾款结算有效衔接。

3.按揭贷款的放款时间：购买现房的，贷款人应当在销售备案后发放贷款；购买预售商品住房的，贷款人应当在竣工备案后发放贷款；购买再交易住房的，贷款人应当在落实担保（含必要的阶段性担保）后发放贷款。

五、商业地产贷款管理办法解读

《商业地产贷款管理办法（试行）》（金规〔2026〕6号），全文七章四十四条，包括风险管理、商业地产开发、商业地产购买、商业地产运营、监督管理等内容，相关解读内容参考前文房地产开发贷款中商业房地产相关内容和前文经营性贷款相关内容。本节关注细节内容：商业贷款不得用于置换股东及关联方借款，不得用于项目分红，不得用于支付其他与项目开发建设无关的款项等。

六、城市更新项目贷款管理办法解读

《城市更新项目贷款管理办法（试行）》（金规〔2026〕7号），共五章二十四条，该办法是针对城市更新项目首次出台的贷款管理办法，相关解读内容如下：

（一）第一章 总则

说明办法出台的背景依据、贷款人、项目范围、贷款原则。其中，可以开展城市更新项目贷款的贷款人包括境内商业银行、农村合作银行、农村信用合作社等吸收公众存款的金融机构。贷款用途，要求为城市更新的项目开发、建设、改造等。业务开展原则中，强调了风险控制，要在全面测算项目收益基础上开展相关业务，执行专款专用、封闭管理的原则。

（二）第二章 贷款要求

申请城市更新项目贷款的项目应符合《意见》规定，并具备以下条件：（一）符合国家的产业、土地、环保等政策，满足固定资产投资等要求，相关行政审批文件合法、完整、真实、有效。（二）符合国家有关城市更新的规定，根据城市体检评估结果，纳入城市更新规划，符合国土空间规划、城市建设领域专项规划。（三）纳入城市更新项目库。（四）符合国家有关资本金制度的相关规定。（五）已明确实施主体，按国家及地方相关规定编制项目实施方案及可行性研究报告。（六）满足项目整体性特征。（七）具备充足的经营性收入，能够覆盖贷款本息。（八）项目借款人为市场化运营主体，具备相关经营主体资格和良好的财务信用状况。（九）贷款人要求的其他条件。贷款人应根据城市更新项目特点合理设置担保措施。可将因经营权、收费权等产生的应收账款设置为贷款担保措施，并综合运用资金监管、资金归集等多种方式保障贷款安全。不得利用政府应付款项、无收益的公益性资产、不具有合法合规产权的经营性资产抵质押融资。

（三）第三章 风险管理

第三章风向管理关注以下内容：项目间资金不得混同，严禁项目资金挪作他用。项目进入运营期后，贷款人应定期监测项目运营情况，加强对项目经营性收入及其他还款资金来源的归集管理。

（四）其他

第四章为监督管理，第五章为附则。

七、房地产信托业务管理办法解读

《信托公司开展房地产领域信托业务管理办法（试行）》（金规〔2026〕8号），全文八章七十条，包括总则、业务管理、资产管理信托、资产服务信托、风险管理、监督管理、附则等内容。该办法涉及信托资金的募集、信托产品的设立、信托资金的投放、信托合规、风控等综合事项，总体上加大了信托投资房地产风控管理，收紧了信托资金流向房地产领域的渠道。主要关注以下内容：

第十九条：信托资金用于房地产开发项目的，信托公司应当加强资金管理，严禁和严格防范以下行为：（一）直接或者变相发放流动资金贷款。（二）融资方将资金用于缴纳土地出让价款。（三）融资方将资金用于发放土地储备贷款，资金用途包括土地收购及土地前期开发、整理。（四）融资方将资金用于偿还股东借款、其他投资以及与本项目无关的缴纳税款、诉讼费用和罚金等。（五）以规避房地产信托业务监管要求为目的，通过应收账款出让、收（受）益权转让等方式，协助项目公司的关联方或者关联方的上下游企业进行融资。（六）国家金融监督管理总局的其他禁止性规定。

第二十四条：信托资金不得直接或者间接投资房地产业未上市股权，符合以下情形或者法律法规和国家金融监督管理总局另有规定的除外。信托资金以直接投资或者通过私募投资基金等间接方式投资已建成房地产项目的未上市股权或者持有已建成房地产项目的物权，且房地产项目符合国家宏观政策和产业政策，具有可预期的现金流或者商业价值。信托资金投资单一已建成房地产项目的规模不得超过该信托产品净资产的25%。

第二十九条：信托公司将资金、不动产、未上市股权等财产用于房地产项目公司风险处置，可以按照市场化、法治化原则为房地产项目提供配套金融服务。信托公司可以与金融资产管理公司、地方资产管理公司等机构开展合作，共同处置、化解房地产项目存量风险。

第七十条 本办法于2027年3月1日起施行。

八、资本市场支持构建房地产发展新模式的意见解读

《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》于2025年12月27日发布，本次借828新政发布时机再次发布，用于强调资本市场对构建房地产发展新模式的支持。意见内容与房企相关的政策主要有五条，其中前两条为上市房企特有融资方式，后三条为一般房企可运用方式，具体内容如下：

（一）支持上市房地产开发企业再融资。强化资本市场功能发挥，支持上市房地产开发企业通过向特定对象发行方式再融资，募集资金应当投向符合政策要求的市场化房地产项目，负责实施的项目开发公司应当符合监管要求。对于境外上市房地产开发企业再融资的，依照有关规定持续做好相关备案工作。

（二）支持上市房地产开发企业并购重组。发挥资本市场在企业并购重组中的主渠道作用，支持上市房地产开发企业综合运用股份、定向可转债、现金等工具收购涉房资产，其中发行股份、定向可转债购买资产的，可以募集配套资金，并用于符合政策要求的房地产项目和支付本次重组交易对价等。建筑等与房地产密切相关行业的上市公司，参照上市房地产开发企业政策执行。

（三）支持房地产开发企业发行公司债券和资产支持证券（ABS）。着力满足国有、民营等各类所有制房地产开发企业合理债券融资需求，进一步提高审核效率，支持房地产开发企业发行公司债券募集资金主要用于符合政策要求的房地产项目，募集资金规模应当与项目所需资金相匹配，负责实施的项目开发公司应当符合监管要求。对于存量公司债券，允许滚动续发。支持房地产开发企业依托经营稳健、现金收益良好的不动产项目发行商业地产抵押贷款支持证券（CMBS）、不动产ABS。鼓励专业机构按照市场化、法治化原则，通过担保、创设信用保护工具等方式，支持房地产开发企业发行债券融资。

（四）推动不动产投资信托基金（REITs）高质量发展。盘活存量资产，拓宽房地产开发企业等权益融资渠道，支持依托符合条件的租赁住房、城市更新等项目发行REITs，或者作为扩募资产装入已上市REITs。研究优化租赁住房原始权益人监管和项目净现金流分派率要求，支持租赁住房体系建设。稳慎推进商业不动产REITs发展。

（五）持续推进不动产私募投资基金试点工作。支持符合规定的私募基金管理人设立不动产私募投资基金，引入机构资金，投向符合政策要求的不动产项目。

第二部分 政策对行业的影响分析

828新政可以总结为2个通知5个办法1个意见，共8项政策，政策内容直接作用于房地产开发项目的销售、回款及融资等事项，对房地产项目和房地产企业的现金流形成直接冲击，进而推动房地产企业全业务流程调整和优化，全力确保现金流安全，提升资本金收益率，进而达成政策宏观层面想要的“房地产新模式”结果。政策对房地产项目、房地产企业及市场整体影响按路径传导过程分析如下：

一、对房地产项目的影响

新政按照传导路径，可分为直接影响环节和间接影响环节，其中，新政直接影响房地产项目的销售环节、回款环节及融资环节。间接影响房地产项目的土地获取环节、开发实施环节、交付验收环节以及产品力整体打造等。具体影响如下：

（一）对房地产项目销售的影响

新政要求存量项目以是否取得建筑工程规划许可证为切割点，已取得的执行老办法，预售条件不受本轮政策影响，未取得的执行新政策至少需要单体封顶方可申办预售许可。新出让土地，优先选用现房销售，现房销售条件为竣工备案。以常见的30层高层建筑，成熟房企的开发节奏为前提分析（本报告若无特别说明均以30层高层项目为前提进行分析），在房地产项目销售环节，主要产生以下四个方面的影响：开盘时点延后、销售周期延长、客户候房入住等待期缩短、对产品呈现力要求提高等。具体分析内容如下：

1.销售条件变化，导致开盘时点延后。

预计新政下预售开盘时点相较于现行三分之一形象进度开盘（拿地后9个月），开盘时间增加地上20层施工周期，预计开盘时间延后4个月（拿地后第12个月），现房销售开盘时间增加室内工程、配套工程、竣工备案、综合验收、大产权登记（按照“交房即交证”考虑），至少再增加5个月（拿地后17个月），相较于现行三分之一形象进度开盘，延后9个月。若实行精装修交付，则需要至少再增加3-4个月，整体延后12个月以上。

2.蓄客期延长，整体销售周期拉长。

假定以可售建筑面积10万㎡，套均125㎡的改善型，共800套项目为例（若无特别说明，后文均以此作为假设）。原政策下项目销售，以开盘前蓄客3个月，开盘去化100套，剩余按月均30套去化，预计24个月完成销售，总销售周期约27个月。以开盘节点计算，销售周期为拿地后9个月开始销售，拿地后33个月完成全部销售，大体能在项目交付前完成全部销售。新政后，从取得工规证可收取定金（拿地后3个月），单体预售（拿地后12个月），意味着销售启动时间大体不变，从工规证到单体封顶的销售时间基本上处于无效销售阶段（特别具有吸引力的项目除外或同一地区的房企采取了同一种销售策略，后文作为地方政策博弈建议），从定金到预售，拉长了前期蓄客阶段，3个月变为11个月，前期客户稳定性较差，对开盘拉动真实成交影响有限（房企需要持续开展营销活动，以保持对客户的吸引力，后文作为应对策略），以开盘为节点，开盘去化100套，剩余按月均30套去化，预计23个月完成销售，拿地后36个月完成全部销售，比原有政策销售周期增加2～3个月。

3.“所见即所得”“交房即交证”，客户候房入住时间缩短，对产品呈现力要求提升。

与原有销售条件相比，新政下，项目预售至少已封顶，若现房销售则产品已完全呈现。客户旧政策下购房，不分期情形下，最长候房时间为17个月（若项目分期开发，则首次开盘签约客户的候房时间更长），新政后客户候房时间，封顶预售为5个月，现房销售为0个月，大幅缩短了客户的候房入住时间，相应的，客户购房时已能看到项目的最终形态，对项目产品塑造能力和呈现能力则要求更高。（后文作为应对措施）

（二）对房地产项目回款的影响

房地产项目回款主要包括定金、首付款、个人按揭贷款三个部分。新政对三种回款方式的影响如下：

1.定金收取时间提前。相较于旧政策预售证后才可收取定金，新政取得施工证后可收取定金，比预售证提前约4个月。定金在销售回款中占比较低，根据不同售价，通常收取2万、5万、10万、20万、50万不等，约占售房款总额的5%以内。

2.首付款收取时间延后，首付比例降低，个人按揭贷款额度增加。新政要求至少在单体封顶后才可以预售，收取首付款，比旧政策三分之一形象进度开盘首付款收取时间延后约4个月；现房毛坯销售则延后9个月，精装修销售延后12个月。首付款在不同售价的项目占比影响差异较大，通常售价较低的项目，因贷款总额较低，与个人偿债能力匹配度高，首付比例也相对较低，约20%左右；售价较高的项目，因贷款总额大，个人承债能力有限，首付比例相对较高，约50%左右。国家统计局公布的总体数据来看，全国房地产行业定金及预收款（接近首付款）占当期销售总额的比例约34%。但新政调整个人按揭贷款最长贷款年限由30年调整为40年，相应地可以减轻购房客户的月供负担，按百万贷款计，公积金（利率2.6%年）每月还款额减少650元，商业贷款（利率3.06%/年，人民银行公布的二季度平均利率）每月还款减少634元，若偿债能力不变，则以100万元为基数，公积金可增加20万元贷款额度，商业贷款可增加118万元贷款额度，预计个人按揭贷款占销售总额比将提升至70%。

3.按揭款回款时间延后，约70%销售款回款受到影响。

新政要求，无论采取预售还是现售，无论新项目还是旧项目，个人按揭贷款的发放统一为项目竣工备案后。叠加上文个人按揭贷款年限增加，贷款额度扩大的影响，对项目现金回流形成巨大冲击，预计有70%的个人按揭贷款将延后回款，与旧政策开盘后签订商品房买卖合同约1个月内放款相比，已售房源按揭贷款回款时间延后最长为9个月。

4.销售回款资金监管总体趋紧，资金监管时间延长。

新政要求客户购房定金、预售款及按揭贷款，均需要在主办银行设立资金监管账户，直至项目竣工验收、水电气热等配套设施设备具备交付条件方可解除监管。与此前按比例或定额预留后可自由支配其余资金相比，项目公司可支配资金规模进一步受限。具体操作需要视各地方政府实施细则确定，当前较为确定的是销售监管资金肯定不能用于偿还开发贷款，是否可以用于工程建设，具有操作空间。

（三）对房地产项目融资的影响

新政对房地产项目的融资影响，主要体现在两个方面：一是来自银行端的项目开发贷款；二是来自信托机构的项目贷款（多品类）。（对房地产企业总部的影响在后文分析，本节仅分析对项目的融资影响）

1.房地产开发贷使用规模扩大，使用时间延长，财务费用总体上升。

房地产开发建设资金，主要由房地产企业自有资金、银行贷款、销售回款再投入三部分组成。通常项目土地出让金和前期费用已超过30%自有资金出资需求，建设阶段资金几乎全部依赖于项目贷款和销售回款再投入。由于销售政策的调整，导致销售回款延后（前文分析不同销售条件下，首付款延后4、9、12个月，按揭款延后9个月），若采取整体开发模式，基本上项目开发建设阶段对项目销售回款的依赖接近于零，则项目开发建设资金对项目开发贷款的依赖度提高。根据国家统计局数据，房企到位资金中，房企自主资金占比约36%，项目贷款占比约14%，通过预收个人购房款和按揭资金回款合计占比约50%，换言之，若缺少销售回款再投入，则项目对项目贷款的依赖度将提高至64%，相比较原政策，开发贷规模扩大4倍，财务费用总体上升。

2.信托资金流入房地产项目的可能性显著降低。

实际上信托资金在新政前的业务实践中，已显著减少，此次新政只是将此前信托业务实践以制度形式予以规范。表面上看，新政下信托资金仍可以投放房地产开发贷款（非标债权业务），但鉴于交易结构复杂，资金成本高，监管严等特征信托资金投放于房地产用于开发建设阶段的可能性几乎为零。而原先利用信托监管相对宽松，银行和信托信息隔离等实际情形，将信托资金在项目公司过账后，用于补充房企流动性或用于新项目获取资金的模式，在现有监管条件下已不具有可行性。新政下，信托资金仅能投资于已建成项目的项目公司股权或物权，且单一信托产品投向某一标的不能超过该产品净资产的25%。

（四）对整体开发周期的影响

1.开发周期显著缩短，单位时间内资金投资强度增大，销售周期结束晚于开发周期

仍以前文10万㎡30层高层建筑为假设，项目可布局7栋高层，旧政策下，通常开发按照“2+2+3”或“3+4”分2或3期开发建设，利用前批次开发楼栋的销售回款投入后续楼栋滚动开发，整体开发周期通常在24个月－至36个月之间，交付时间通常在拿地后30个月-36个月。新政后，由于预售节点至少在封顶后，项目开发贷款发放时间最快在项目竣备后，则形成除非分期交付（地方政策博弈点，后续应对措施体现），否则所有建设资金均需要自有资金和项目贷款支持才能完成项目开发建设。为尽快实现首付款回流、按揭贷款回流，项目整体开工、整体交付、不分期开发成为最优选择，则项目的开发周期，有望从36个月，缩短至16个月，开发周期减少20个月。

但由于销售速度与客户来访量成正相关关系，按此前去化速度，销售周期仍需要在拿地后36个月完成，故实际形成项目在20个月后，必然处于现房销售阶段的实际情形。反过来看，销售去化方式面临重大变革（后续措施之一）。销售去化快慢，成为影响项目整体开发周期的关键因素。若销售速度大幅提升，项目整体开发周期将有望缩短至20个月内。

（五）房地产项目现金流影响

综上，新政的实施对房地产项目形成了首付款、按揭贷款放款延后，项目开发贷款占用时间延长，销售周期延长，开发周期缩短，建设期单位时间内资金需求增大，销售资金监管竣工前限制偿还项目开发贷款等具体影响，对项目现金流形成了直接且显著的冲击，具体影响如下：

1.资金峰值增加。由原政策下“土地出让金+前期费用”，变化为“土地出让金+全部建设期资金”。资金峰值缺口主要由项目开发贷款补充，股东自有资金增加金额不多。

2.现金流回正时间延后。以本文所述项目为假设条件测算，现金流回正时间延后约11个月。

（六）房地产项目投资收益的影响

经投资模型测算，新旧政策对比，在假定开发成本、销售价格不变，管理费用、营销费用按比例约束也保持不变的前提下，房地产项目投资收益的影响如下：

1.销售净利润率减少，但减少比例较小。主要是财务成本上升带来的影响。原销售净利率8%的项目，按新政测算后，销售净利率减少至7.91%，减少0.09个百分点，变动幅度相对较小。其原因如下：虽然财务费用相较于原数据从比例上看有大幅上升，但鉴于当前项目开发贷款利率处于低位（长期贷款3.5%/年，公司多数项目房地产贷款利率低于3%，最低2.3%/年），带来的财务费用绝对额增加有限，同时财务费用的增长带来所得税的减少，两者有一定的相抵功效。

2.项目财务投资收益率（IRR）降幅较为显著。由于开发贷款的放款时间相较于原有政策无变化，决定了项目自有资金投入变化不大（在不考虑土地出让金加杠杆的前提下），投资收益率变化主要由销售回款延后（首付款、按揭贷款均延后）导致，同一模型下，股东自有资金财务投资收益率（所得税前）由13.6%降至8%，降幅显著，低于集团投资评价指标。

二、对房地产企业的影响

由于房地产业多数为集团化运作方式，新政除了对项目本身形成直接影响外，还对房地产开发集团类公司形成较大影响，并反过来影响房地产项目的开发模式。新政对房地产集团化运作的公司主要影响如下：

（一）滚动开发模式终结，开发规模将急速下行

新政加强了房地产项目销售资金、项目贷款的监管，实行专款专户，由主办银行主责监管，禁止资金跨项目、跨城市使用，禁止集团母公司归集资金，项目公司再融资须经得主办银行同意。新政阻断了集团公司通过各类手段归集、调配各项目盈余资金作为股东自有资金支付新投资项目土地出让金的可能性。房企资金受限，项目竣备前自有资金无法抽回，将严重制约房企规模扩张的速度。加之现存规模房企存量项目占比较高，近3年受市场下行冲击，项目收益率总体受损，项目投资完成后，能够回流再投入新项目的资金持续收缩，预计房企开发规模面临较大下行压力。

（二）投资模型重构，项目选取标准发生重大变化

房地产属于资金密集型产业，新政通过改变预售条件，改变项目贷款投放时间，加强资金监管等限制性约束条件，直接冲击房地产项目现金流投资模型，逼迫房企做出如下改变：

1.重建投资模型，优化开发管理模式

新政条件下房地产销售条件的改变，使得原先通过分楼栋建设，分楼栋销售，分楼栋回款，利用前期回款滚动开发后期楼栋的方式变得不可行，为了加快销售和回款进度，倒逼房企加快开工、赶工、竣工时间，改善楼栋施工组织时序，全面优化项目整体开发时序，资金流出发生巨大变化；个人按揭贷款、项目开发贷款的放款条件，监管方式等变化，导致资金流入发生巨大变化，房企整体项目投资模型需要根据新政要求重新构建。

2.小体量、可分期、低容积率标的成为优先目标

为提升资金周转效率，短开发周期项目成为优选目标，小体量、可分期、低容积率地块成为优选目标。

（三）权益资金的获取能力，影响规模扩张速度

新政支持房企通过资本市场进行各类融资。在新政以项目为基本载体封闭资金运作的背景下，项目之外资本市场补充资金的能力和规模，将直接影响房企规模扩张的速度。

资本市场融资方式覆盖上市房企和非上市房企，上市房企可面向特定对象募集资金用于政策支持类项目；支持上市房企募集资金用于房地产项目的并购重组业务。支持房企发行公司债券和资产支持证券（ABS），补充流动性和特定项目类别持续经营。支持房企发行不动产投资信托基金（REITs）盘活存量，开展不动产租赁住房相关业务。但资本市场支持房企合理融资的手段，对房企主体信用和资产标的都有较高要求，覆盖面相对较窄，且资金投向相对单一，对房企支持总体有限，仅适用于少部分房企。

三、市场的整体影响

房地产新政通过对房地产项目和房地产企业的影响，最终必然传导至市场的各个方面，形成以下影响：

（一）供给端：房企市场格局洗牌加速，地方政府在博弈中进一步妥协

1.房企：洗牌加速，国央企市场地位进一步巩固

新政从房地产产业运转的关键核心入手，提高自有资金准入门槛，放缓资金周转效率，对房企资金实力、开发效率、产品呈现提出高标准要求，市场将加速淘汰资金实力弱、开发效率低下、产品打造能力低的房企。同时，新政使得项目投资收益率显著降低，部分房企选择主动退出房地产开发市场，两者叠加将加速房地产市场洗牌，房地产市场格局面临重塑。房地产行业洗牌加速，总体上有利于国央企背景房企市场地位的进一步巩固。随着市场存活房企数量的减少，总体上也必然导致市场供应同步减少。

2.地方政府：在土地出让、税费征收方面被动妥协

新政对房地产开发业务造成冲击，不仅给房地产企业形成压力，也对地方政府土地出让、销售增值税、土地增值税、企业所得税的征缴产生较大影响。新政发布后，多地政府主管部门召开房企座谈会，主要围绕土地款分期缴纳，取消预税费预征，从宽认定单体封顶，提高竣备验收行政效率，加快红线外市政配套施工或放松关联交付等展开激烈讨论，各地政府最后让步程度不一。预计最终较能达成一致意见的方向为：土地出让金分期缴纳，最后一期缴纳时间为取得预售证前（项目封顶前）；为满足房企小体量开发需求，土地可按分期办理土地证；土地增值税、企业所得税由预征改为项目竣备后据实征收等；其余条件，有待进一步沟通。

（二）需求端：客户对现房销售充满期待，“卷服务”成为打动要素

1.对“所见即所得”“交房即交证”充满期待

新政虽然为已取得建设工程规划许可证的项目留下了仍可以按照新政前政策办理期房预售许可的口子，但实际上当新政提出优选“现房销售”的倡议时，已经在客户心里建立了未来购房必买现房的心理预期，客户对“所见即所得”“交房即交证”充满期待。客户购房心理的变化，将影响当前正处于期房销售的房地产项目，被动进入现房销售阶段。

2.产品呈现力将影响客户的购买行为

当现房销售逐步成为市场主流，产品呈现力将成为影响客户购买行为的决定性因素。项目不能仅依赖样板房、样板景观带、样板展示区等局部环境的打造来促成客户的成交。

3.房企将由“卷产品”向“卷服务”升维

随着房地产市场格局竞争的加剧，市场存活房企的产品力水平迎来综合提升，仅靠产品力展示也难赢得客户青睐。随着项目体量缩小，房企在提供优质物业服务的基础上，将进一步聚焦客户圈层提供专业圈层服务，锁定目标购房人群。

（三）服务支持端：金融机构、二手经纪公司

1.金融机构：防风险机制健全，房地产贷款余额收缩放缓

新政通过定金、首付、按揭、开发贷等全业务流资金在主办银行设立监管账户，全过程监管，并建立与城市白名单融资联动机制，增加了主办银行是否同意项目再融资权力，进一步加强了金融机构的风险防范能力。

新政通过延后开盘时间影响客户首付款进入时间，延后个人按揭贷款放款时间，变相提升了房地产开发贷款的使用额度，延长了开发贷款的使用时长，对因房地产项目数量减少导致房地产贷款余额快速萎缩起到了一定的缓冲效果。

2.经纪公司：传统销售代理机构生存压力进一步增大，二手房经纪单位业务量扩容

传统销售代理公司，受房地产项目数量减少的影响，销售代理业务规模本身就在萎缩；新政后，房企的单位时间内去化速度将成倍数提升，其传统运作模式较难适应市场需求和变化。二手房经纪单位，得益于其全城化网点布局和线上线下海量经纪人布局优势，更符合房企短期快速去化的诉求，二手房经纪单位新房销售业务有望扩容。

（四）市场总体情况：初期卷产品力，最终卷服务

综上，新政后房地产市场将形成供给端市场规模进一步收缩，需求端期待提升，产品从卷产品力向卷服务升维，房地产贷款余额收缩放缓，金融机构防风险机制更加健全，传统代理机构业务进一步萎缩，二手房经纪单位新房份额进一步提升的总体格局。