物业服务是基层民生服务的重要载体，是打通城市治理“最后一米”、链接群众美好生活的关键纽带。2026年，“实施物业服务质量提升行动”首次写入《政府工作报告》，物业服务工作被提升到国家层面予以部署推进。为深入贯彻以人民为中心的发展思想，助力实施物业服务质量提升行动，国家统计局洛南调查队组成专题调研组，与全县相关行业管理部门、部分物业企业开展座谈，在阳光庭园等小区发放调查问卷，对物业服务情况进行了深入调研。总体来看，洛南县物业服务取得阶段性成效，但在服务供给、硬件维护、财务透明、业主参与等方面仍存在短板，还需持续加强。

一、洛南县物业服务的现状与成效

    洛南县共有居民小区203个，分为五种类型：物业企业代管46个，单位自管137个，业主委员会代管3个，小产权房“三无”小区14个，其他类型3个。城区现有在册备案的物业服务企业25家，从业人员600余人，服务居民小区46个、面积约290万平方米，成立业主委员会69个，其中物业服务小区成立17个。目前，由物业企业提供专业化服务的小区占全县小区总数的22.7%，其余小区（老旧小区、安置小区等）主要依托社区、业主代管以及单位自管等模式运行，全县物业服务形成多元并存的管理格局。

    （一）制度体系日趋完善。洛南县对标《陕西省物业服务管理条例》《商洛市物业服务收费管理实施细则》等政策法规，先后制定《关于进一步加强洛南县物业管理区域公共收益管理与使用的通知》《洛南县住宅小区公共收益收支公示操作规范（试行）》《洛南县物业小区公共收益规范管理工作指引》等制度，出台《关于进一步规范住宅小区物业服务合同备案工作制度》《关于进一步规范住宅小区物业服务公开公示制度》，统一规范小区信息公示栏，要求物业企业设置“一牌四栏”，公开服务内容、服务标准、收费项目及依据，推动物业服务透明化、收费规范化。同时，创新物业服务考评机制，将整治工作与行业评优评先挂钩，推动21个小区完成服务升级。

    （二）安全防线持续筑牢。持续开展“清楼道”“消防设施补齐”“电动自行车违规充电专项打击”等专项行动，全方位排查整治安全隐患。2025年，累计清理消防通道“僵尸车”518辆、违停车辆2253辆次，整治飞线充电107起，更换灭火器4484个、消防水带451条、应急灯436个，安装监控设备2213个；增设充电车棚21个、充电接口424个，有效解决了居民电动车充电需求，消除了消防安全隐患。

    （三）公共收益管理规范。聚焦合同履约、公共收益管理等关键问题，深入开展物业服务领域腐败和作风问题专项整治，组建工作组对25家物业企业服务的46个小区开展全面排查。2025年，公开曝光不规范小区12个，约谈物业服务企业5家，完成46个小区公共收益规范公示，规范公共收益7.1万元并全部用于小区公共设施维修养护。2026年1—5月，规范35个小区公共收益管理9.9万元，约谈物业企业8家，实施信用扣分惩戒违规企业4家。

    （四）纠纷化解质效提升。建立“诉求响应—高效处置—监督问效—长效巩固”闭环机制，依托“有事你找我”窗口与热线搭建“党建+信访”通道。2025年全年受理群众诉求420余起，满意率超95%。2026年1—5月，累计受理“12345”便民热线涉物领域工单162起，已办结161起，办结率99%，群众满意率超95%。

二、洛南县物业服务存在的问题

    （一）服务供给存在差距。多数物业企业服务观念尚未完全转变，服务仍停留在保安、保洁等基础层面，与业主对高质量服务的期待不相匹配，质价不符问题较为突出。调研显示，45.5%的受访者对物业服务质量表示“满意”，27.3%表示“一般”，27.2%表示“不满意”，服务质量仍有较大提升空间。从诉求看，72.7%的受访者希望加强车辆乱停放管理，45.5%希望加强安保和外来人员管理，45.5%希望加强宠物扰民管理，36.4%希望加快报修处理速度。部分业主因服务未达预期长期拖欠物业费，进一步加大了物业企业改善服务的难度。

    （二）硬件维护保养滞后。部分受访居民反映，小区硬件设施后期维护不到位。其中，45.5%认为配套设施老化（健身、儿童游乐设施老旧等），36.4%认为安防设施陈旧（监控覆盖不足、门禁损坏等），36.4%认为公共设施损坏（电梯故障、路面破损、排水不畅等）。究其原因，一方面，部分老旧小区规划标准低、配套设施老化，绿化损毁现象较为突出；另一方面，部分新开发小区竣工验收监管不严，工程质量问题频发，建管衔接不畅问题长期存在，给后期物业服务带来诸多困难。

    （三）收支公示知晓率低。部分物业企业对公共收益、维修资金的收支公示不连贯，群众对物业费收支及公共收益、维修资金使用情况知晓率不高。信息不透明直接削弱了业主对物业的信任，容易陷入“业主不缴费—物业服务下降—业主满意度下降”的恶性循环。调研显示，仅36.4%的受访者表示“大致了解，偶尔看到信息”，27.2%表示“不太清楚，很少看到公示”，36.4%表示“完全不了解”。

    （四）业主参与作用不足。多数业主对物业服务的范围、标准、收费依据等了解不深，常将不属于物业企业职责的事项归责于物业。目前全县已成立业主委员会69个，覆盖率34.0%，但业主对业委会组建程序、权责职能知晓率低、认可度不高；加之业委会经费保障不足，常态化运行和监督机制不健全，部分业委会形同虚设，难以发挥沟通协调、监督物业、服务业主的自治作用。

三、洛南县物业服务质量提升的对策与建议

    （一）转变服务理念，优化服务供给。一是引导物业企业从“管控业主”转向“服务业主”，将服务意识培养纳入企业考核体系，推行“红黑榜”制度，形成优胜劣汰的市场环境。二是健全“投诉—处理—反馈—回访”全流程闭环机制，切实提升居民诉求的响应速度和解决效率。三是对服务意识强、居民满意度高的企业给予政策倾斜和表彰激励，树立行业标杆。四是构建多元共治格局，建立由住建部门牵头，发改、公安、城管、街道办事处等部门参与的县级联动工作机制，定期召开联席会议，协同破解物业服务领域热点难点问题，推动物业服务提质增效。

    （二）强化硬件维护，补齐设施短板。一是建立健全小区设施设备定期巡检制度，对房屋本体、公共设施、安防设备分类管理、限期维护。二是加大老旧小区改造投入，将配套设施更新纳入改造计划。三是严把新建小区竣工验收关，从源头化解工程质量问题。四是简化维修基金使用流程，优化小额维修快速审批，解决好居民急难愁盼问题。

    （三）做实收支公开，重建业主信任。一是严格执行《商洛市住宅物业管理条例》，引导和监督物业企业规范落实服务人员信息、收费价格与项目等“四公开”内容。二是鼓励推行物业服务项目二维码，业主扫码即可查询各类公示信息，提升信息知晓率。三是加大对违规企业的处罚力度，对不按规定公示、弄虚作假的企业依法依规严肃处理。

    （四）畅通参与渠道，激活自治活力。一是加快推进业主委员会规范化组建，积极探索物业管理委员会组建，将业委会、物管会组建率纳入街道考核指标。二是开展业委会成员专题培训，提升依法履职、规范议事能力。三是构建社区党组织领导下的居委会、业委会、物业服务企业协调运行机制，推动“红色物业”示范点建设。四是畅通投诉举报渠道，健全涉物业问题交办权责清单，形成闭环管理。