如何调研一个商业项目

第一步：全面深度调研（Before You Write）\n商场项目的调研需要线上线下结合，多维度收集信息。\n1. 宏观环境与区位分析 (The Big Picture)\n· 城市能级与经济基本面：所在城市等级、GDP、人均可支配收入、社会消费品零售总额及增长率。\n· 区域规划与交通：项目具体所属商圈（核心商圈、区域商圈、社区商圈？）。查阅城市规划，了解该区域未来发展重点（如是否为重点发展新区？）。实地体验交通便利性：地铁站距离、公交线路、自驾可达性、拥堵情况、停车场容量及收费。\n· 周边环境：周边1-3公里内有哪些客流发生器？（如写字楼、高端住宅区、大学、医院、旅游景点）。这些决定了基础客流量和消费属性。\n2. 目标客群洞察 (Who Are Your Customers)\n· 人口特征：周边常住及工作人口的年龄、家庭结构、收入水平、教育背景。\n· 消费行为与偏好：\n· 观察法：在不同时段（工作日、周末、白天、晚上）在商场及周边统计客流量，观察客群的年龄、消费组合（单人、情侣、家庭）。\n· 问卷/访谈：随机访谈顾客，了解其消费动机、消费金额、对现有商场的满意度和不满。\n· 线上数据：利用大数据工具（如百度指数、慧博资讯）分析区域人群的消费偏好和搜索热点。\n3. 竞争对手分析 (Know Your Enemies & Friends)\n· 识别竞争者：列出同一商圈内直接竞争的同类型商场，以及间接竞争者（如商业街、线上平台）。\n· 深度踩盘（Mystery Shopping）：\n· 业态与品牌组合：记录各楼层的业态分布（零售、餐饮、儿童、娱乐、生活服务的占比），统计主力店、次主力店和标志性品牌。分析其组合策略是否合理。\n· 经营状况：观察店铺开业率、客流密度（可用手机信号数据或简单计数）、店员活跃度。周末和工作日都要看。\n· 硬件与体验：动线设计是否清晰？中庭、卫生间、休息区、母婴室、停车场的环境与设施水平如何？Wi-Fi是否免费且流畅？\n· 营销活动：近期正在举办什么市场推广活动？人气如何？会员体系是否有吸引力？\n· SWOT分析：总结主要竞争对手的优劣势、机会和威胁。\n4. 项目自身分析 (Know Yourself)\n· 硬件条件：建筑年龄、外立面形象、内部空间结构、层高、柱距、硬件设施老化程度等。\n· 软性实力：现有运营管理团队的水平、物业服务口碑、现有租户关系、历史销售数据（如能获取）。\n#商业分析 #消费者市场洞察 #商业氛围营造 #可行性研究报告 #调研 #咨询 #市场调研 #神秘顾客 #暗访